La falta de oferta seguirá presionando al alza los precios, aunque a menor ritmo: las claves de la vivienda para 2026
- A falta de los datos de cierre de año, todo apunta a que 2025 cerrará con un nuevo récord de precios y operaciones
- En 2026 se prevé que la compraventa siga creciendo y las hipotecas fijas ganen terreno, pese a un posible aumento de tipos
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La vivienda seguirá siendo uno de los principales problemas en 2026. Tras un año de récord, con cifras que no se veían desde la antesala de la burbuja inmobiliaria, la falta de oferta seguirá tirando de los precios al alza, aunque no lo harán tanto como este año: según los expertos consultados por RTVE.es, la subida quedará por debajo del doble dígito ante un posible endurecimiento de la política monetaria y la falta de capacidad de las familias, ya de por sí mermada por los altos costes del sector.
"Creemos que no va a ser posible otro año más con unos crecimientos en la compraventa a los niveles que hemos tenido este año y, como consecuencia de esto, también en la evolución del número de contratación de hipotecas", señala el presidente de la Asociación Hipotecaria Española, Santos González.
Lo cierto es que en 2025 se han superado todas las expectativas. A falta de conocer los datos de cierre de año, en el tercer trimestre el precio de la vivienda libre acentuó su subida hasta el 12,1% interanual y alcanzó los 2.153,4 euros/m2, el mayor importe registrado en toda la serie histórica de la estadística, que arranca en 1995. Todas las comunidades y todas las capitales de provincia se han sumado a esta subida generalizada y más de la mitad crecen ya a doble dígito.
También se han alcanzado cifras no vistas en varias décadas en la compraventa de vivienda y todo apunta a que el ejercicio de 2025 se convertirá en el mejor desde 2007, con más de 700.000 operaciones (un 10% por encima del ejercicio anterior). "Aunque hay una porción significativa de inversores, no se puede decir que todo el impulso provenga de ellos. De hecho, es más moderado que en los picos del pasado", indica el director de Estudios de pisos.com, Ferran Font, añadiendo que "los jóvenes siguen siendo los grandes ausentes del mercado de compra".
La compraventa de viviendas seguirá al alza
De cara a 2026, habrá pocos cambios en este sentido. El mercado espera que la compraventa de vivienda siga subiendo, pese a que la escasez seguirá dificultando encontrar una vivienda y elevará la competitividad haciendo que los inmuebles permanezcan muy poco tiempo a la venta. Según pisos.com, el número de operaciones crecerá un 4,9%, hasta las 744.000.
De nuevo, la oferta volverá a ser la llave: "Si el ritmo de producción no aumenta, el mercado seguirá moviéndose en un rango de actividad estable pero tensionado, lejos de un ciclo expansivo, pero también de un escenario de corrección", apunta Font.
Los precios subirán, aunque a menor ritmo
Esto repercutirá irremediablemente en los precios, coinciden los analistas consultados, por lo que se prevé que se alcancen nuevos máximos históricos. Eso sí, las subidas no serán tan abultadas como el ejercicio anterior: "En media puede subir un 3% o un 4%, lo que comparado con los 14% o 15% de 2025, significa que el mercado se tiene que desinflar, se tiene que ralentizar y se tiene que normalizar un poco más", explica el presidente de la Asociación Hipotecaria Española, Santos González.
También Ferran Font descarta para 2026 una caída significativa, pero sí una contención en los precios, con incrementos del 7,8%. "El encarecimiento de la vivienda persiste, con cierta moderación en algunas zonas donde ya se han alcanzado niveles muy altos, pero sin signos de corrección generalizada mientras la oferta no crezca".
El euríbor podría crecer ligeramente
En este escenario, los tipos de interés han actuado como el dique de contención en los precios. El ciclo bajista iniciado por el Banco Central Europeo (BCE) en 2024 se mantuvo en 2025, hasta dejar el tipo de referencia en el 2%, lo que ha permitido al mercado hipotecario español situarse como uno de los más competitivos de Europa.
Esta caída en el precio del dinero se ha traducido en un abaratamiento de las hipotecas a través del euríbor a 12 meses, al que se ligan la mayor parte de los préstamos a tipo variable en España. Este indicador tocó techo en octubre de 2023 hasta el 4,16%, una cifra que no se veía desde la crisis financiera, y a cierre de diciembre se ha situado en el entorno del 2,269%.
No obstante, en los últimos meses se han registrado ligeros repuntes, lo que unido a un posible fin del ciclo de recortes en los tipos de interés, dejarán las hipotecas un poco más caras en 2026: "Seguramente no demasiado caras, pero podrían pasar del 2,23% que estamos dando actualmente a tipo fijo al 2,5-2,75%", afirma el CEO del comparador hipotecario Trioteca, Ricard Garriga, quien llama a los futuros propietarios a no posponer las decisiones de compra: "Va a salir mucho más barato comprar ahora que esperar seis meses, tal como vemos la tendencia".
La hipoteca fija seguirá ganando terreno
¿Y esto qué implicará? Por un lado, que la hipoteca a tipo fijo continuará siendo la opción preferida entre los compradores. A su vez, no se acelerará tanto la firma de hipotecas como el pasado ejercicio, cuando se espera que se superen las 496.000 rúbricas, un 16% más que el año anterior.
"De cara a 2026, es posible que el boom hipotecario se relaje, con 528.000 hipotecas, un 6,4% más que este año", explica Ferrant Font. En su opinión, "la concesión levantará el pie del acelerador porque, aunque muchos solicitantes tienen capacidad de pago mensual, no cuentan con ahorro inicial".
Y será en este marco cuando los bancos activen la alarma: "No se trata de un cierre de grifo, pero sí de un proceso de filtrado más estricto, que dejará fuera a perfiles sensibles al precio o con ahorros limitados", recalca.
El acceso al alquiler, un desafío para jóvenes y familias
En lo que respecta al alquiler, la única vía de acceso a la vivienda para millones de personas, volverá a cerrar el año en máximos históricos y no se prevé que la situación mejore en 2026, cuando esperan un avance cercano al 7% interanual, pronostican desde Fotocasa.
"El acceso al alquiler se ha convertido en un auténtico desafío. Jóvenes y familias con menos recursos son los más perjudicados, ya que el esfuerzo económico que deben destinar al pago de la renta supera el 47% de sus ingresos, mucho más del 30% recomendado por los organismos de control oficiales", apunta su directora de estudios, María Matos.
Y es que, a día de hoy, todas las comunidades autónomas han rebasado sus máximos históricos, situándose muy por encima de los niveles de la burbuja: alquilar una vivienda de 80 metros cuadrados cuesta alrededor de 1.150 euros mensuales, "una cifra que para muchos hogares resulta prácticamente inasumible", señalan desde el portal inmobiliario.
"Nada apunta a una burbuja inmobiliaria"
Este escenario invita a pensar que podría replicarse próximamente una burbuja como la que explotó en España tras la crisis financiera. Sin embargo, los expertos consultados lo rechazan: "Nada apunta a una burbuja inmobiliaria", asegura el director general de Trioteca.
"Desde fuera lo puede parecer porque los precios no paran de subir, pero las burbujas normalmente tienen que tener algún componente que las acaba de detonar, por ejemplo, las condiciones bancarias, pero no es el caso", explica, convencido de que los bancos españoles "aprendieron muchísimo y el crédito que se está otorgando ahora tiene unas bases muy sólidas a nivel de riesgo".
Aun así, la situación de la vivienda se sitúa como una de las principales fuentes de riesgo para la economía española, de acuerdo a los últimos informes de la Comisión Europea o el Banco de España, quienes recomiendan al Ejecutivo paliar parte de esta situación con el impulso de vivienda pública y asequible, que se encuentra significativamente por debajo de la media de la UE (1,5% frente al 9%).
Con este objetivo, el Gobierno aprobó en diciembre Casa47, una entidad que ofrecerá alquileres a bajos precios de hasta 75 años de duración. Enfrente, el sector denuncia los perjuicios que, en su opinión, ha ocasionado la puesta en marcha de la ley de vivienda y piden medidas de consenso para poner en marcha soluciones que alivien a corto plazo la situación. Todo mientras la vivienda sigue siendo el principal problema para los españoles, según el último barómetro del Centro de Investigaciones Sociológicas (CIS).
