Glosario inmobiliario: las claves para entender términos como expropiación, fondo buitre o SOCIMI

• Con la vivienda y su regulación de plena actualidad, les ofrecemos una guía de conceptos sobre la crisis habitacional
• Última hora de la acampada en la Puerta del Sol de Madrid contra los desahucios, hoy en directo

Crisis de vivienda RTVE

El acceso a la vivienda ha vuelto a situarse en el centro del debate público en España. El reciente desahucio de Maricarmen de su casa de Madrid a los 87 años, la acampada de colectivos por el derecho a la vivienda en la Puerta del Sol y la negociación del nuevo decreto de vivienda que prepara el Gobierno vuelven a poner sobre la mesa una serie de conceptos inmobiliarios y jurídicos que no siempre resultan fáciles de comprender. Este glosario recoge las principales definiciones para explicar mejor uno de los asuntos que más preocupa actualmente a los ciudadanos.

Alquiler

Contrato mediante el cual una persona cede el uso de una vivienda o parte de ella a otra durante un tiempo determinado a cambio del pago de una renta. En España existen distintas modalidades de alquiler en función de la finalidad de la vivienda, la duración del contrato o el perfil de los inquilinos.

Alquiler social.- Modalidad de arrendamiento destinada a facilitar el acceso a la vivienda a personas y familias con dificultades económicas o en situación de vulnerabilidad. La renta suele situarse por debajo de los precios de mercado y, en muchos casos, las viviendas pertenecen a administraciones públicas o entidades sociales.

Alquiler de temporada.- Este tipo de contrato cubre una necesidad temporal de alojamiento que no es la residencia habitual del inquilino. Puede responder a motivos de trabajo, estudios, tratamientos médicos, cuidado de familiares o participación en actividades culturales o de investigación. Está regulado como arrendamiento para uso distinto de vivienda en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).

Alquiler vacacional.- La vivienda se alquila temporalmente para fines de ocio, descanso o turismo. A diferencia del alquiler de temporada, su regulación depende principalmente de la normativa turística de cada comunidad autónoma y, en algunos casos, de los ayuntamientos.

Alquiler por habitaciones.- Consiste en que el inquilino alquila una habitación dentro de una vivienda compartida, con derecho al uso de espacios comunes como la cocina, el baño o el salón. Su régimen jurídico depende de las condiciones pactadas entre las partes. En muchos casos, se rige por el Código Civil más que por la regulación específica del alquiler de vivienda habitual.

Arrendador

Persona física o jurídica propietaria de una vivienda que la cede temporalmente a un tercero a cambio del pago de una renta. El arrendador conserva la propiedad del inmueble y está obligado a mantenerlo en condiciones adecuadas de uso.

Arrendatario

Persona que ocupa y utiliza una vivienda mediante un contrato de alquiler. A cambio del pago de una renta, adquiere el derecho a disfrutar del inmueble durante el plazo pactado y debe cumplir las obligaciones establecidas en el contrato.

Aval

Es una garantía o compromiso mediante el cual una persona o entidad (el avalista) se compromete a cumplir con una obligación de pago o contrato si el deudor principal (el avalado) no lo hace.

Crédito hipotecario

Financiación concedida por una entidad bancaria mediante un préstamo a mediano o largo plazo para comprar, construir, ampliar o remodelar un inmueble, utilizando la misma propiedad como garantía de pago.

Dación en pago

Acuerdo legal en el que un deudor entrega un bien (como una vivienda) a su acreedor (como un banco) para cancelar por completo una deuda pendiente, en lugar de pagar con dinero. Se ha convertido en un concepto habitual tras las crisis inmobiliaria de 2008.

Desahucio

Procedimiento legal mediante el cual una persona es obligada a abandonar una vivienda. Las causas más habituales son el impago del alquiler, la finalización del contrato o la ocupación sin título habilitante.

Derecho de tanteo y retracto

Mecanismo legal que concede a determinadas personas o administraciones preferencia para adquirir una vivienda antes que terceros o para sustituir al comprador en determinadas circunstancias.

Ejecución hipotecaria

Procedimiento judicial que permite al acreedor reclamar una deuda garantizada con hipoteca. En caso de impago, puede culminar con la venta o subasta del inmueble hipotecado para saldar total o parcialmente la deuda.

Emergencia habitacional

Expresión que describe las situaciones que sufren las personas con serias dificultades para acceder a una vivienda adecuada, afrontar sus costes o conservarla. Se emplea frecuentemente en informes de administraciones y entidades sociales.

Especulación inmobiliaria

Es la práctica de comprar viviendas, edificios o terrenos con el único objetivo de revenderlos o alquilarlos más tarde a un precio mucho mayor, buscando una ganancia rápida sin aportar una mejora real a la propiedad.

Euríbor

Índice de referencia utilizado mayoritariamente para calcular el interés de las hipotecas variables en España. Sus variaciones influyen directamente en la cuota mensual de muchos préstamos.

Exclusión residencial

Situación de pérdida o grave dificultad de acceso a una vivienda digna. Incluye desde el sinhogarismo hasta quienes viven en infraviviendas o soportan una carga excesiva del coste de la vivienda.

Expropiación

Procedimiento mediante el cual la Administración puede privar a una persona o entidad de la propiedad o de determinados derechos sobre un bien por razones de utilidad pública o interés social, siempre mediante la correspondiente indemnización. Está regulada por la Ley de Expropiación Forzosa.

Familias vulnerables

Unidad de convivencia que se encuentra en una situación de especial fragilidad económica o social que dificulta el acceso o mantenimiento de una vivienda adecuada. La Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda incluye la vulnerabilidad económica y social entre las situaciones que requieren especial protección pública.

Fianza

Cantidad de dinero que el inquilino entrega al propietario al inicio del contrato de alquiler como garantía del cumplimiento de sus obligaciones. Puede utilizarse para cubrir desperfectos o deudas pendientes una vez finalizado el arrendamiento.

Fondo buitre

Expresión utilizada para referirse a fondos de inversión que adquieren activos inmobiliarios, viviendas o carteras de deuda con descuento con el objetivo de obtener rentabilidad. No es una categoría jurídica, pero se emplea en los medios de comunicación de forma generalizada.

Fondo de inversión

Entidad que reúne capital de numerosos inversores para adquirir y gestionar activos financieros o inmobiliarios para obtener rentabilidad.

Gran tenedor

Persona física o jurídica titular de más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o de una superficie construida residencial superior a 1.500 metros cuadrados, excluidos garajes y trasteros. En zonas tensionadas, las comunidades autónomas pueden rebajar este umbral a cinco viviendas.

Hipoteca

Préstamo concedido generalmente por una entidad financiera para adquirir una vivienda. El inmueble queda como garantía de la deuda, de modo que, si el prestatario incumple los pagos, puede iniciarse una ejecución hipotecaria.

Infravivienda

Alojamiento que no reúne las condiciones mínimas de habitabilidad, seguridad o salubridad exigidas para una vivienda adecuada.

Lanzamiento

Acto mediante el cual se ejecuta materialmente un desahucio y se produce el desalojo de la vivienda. Jurídicamente, el desahucio es el procedimiento; el lanzamiento es la expulsión efectiva del ocupante.

Mediación hipotecaria

Servicio de intermediación entre deudores y entidades financieras para buscar soluciones que eviten la pérdida de la vivienda, como reestructuraciones de deuda, quitas o daciones en pago.

Moratoria de desahucios

Suspensión temporal de lanzamientos o procedimientos de desalojo para determinados colectivos en situación de vulnerabilidad.

Ocupación ilegal

Situación en la que una persona accede o permanece en una vivienda sin autorización del propietario o sin un título jurídico válido. Su tratamiento legal varía según las circunstancias y el tipo de inmueble afectado.

Parque público de vivienda

Conjunto de viviendas de titularidad o gestión pública destinadas al alquiler social y a otras modalidades de acceso a la vivienda por debajo de los precios de mercado, como la vivienda protegida en alquiler, la cesión de uso o programas específicos para jóvenes, mayores y colectivos vulnerables.

Piso turístico o vivienda turística

Vivienda destinada al alojamiento temporal de turistas a cambio de un pago y comercializada habitualmente a través de canales turísticos o plataformas digitales. Su actividad está regulada principalmente por las comunidades autónomas, que establecen requisitos de inscripción, licencias y funcionamiento.

Prórroga extraordinaria del alquiler

Mecanismo que permite prolongar un contrato de arrendamiento más allá de su vencimiento manteniendo determinadas condiciones pactadas entre las partes.

Reestructuración de deuda hipotecaria

Modificación de las condiciones de una hipoteca para facilitar su pago. Puede incluir ampliaciones de plazo, períodos de carencia o cambios en el tipo de interés.

Rehabilitación

Conjunto de obras destinadas a mejorar el estado de conservación, la accesibilidad, la eficiencia energética o la habitabilidad de una vivienda o edificio. Se considera una herramienta clave para modernizar el parque residencial existente.

Sinhogarismo

Situación de las personas que carecen de una vivienda adecuada y estable. Representa la forma más extrema de exclusión residencial.

SOCIMI

Acrónimo de 'Sociedad Anónima Cotizada de Inversión en el Mercado Inmobiliario'. Se trata de empresas especializadas en la adquisición y gestión de activos inmobiliarios destinados principalmente al alquiler y que disfrutan de un régimen fiscal específico.

Usurpación

Delito que consiste en ocupar o utilizar un inmueble ajeno sin autorización de su propietario ni título legal que lo justifique. En el ámbito de la vivienda suele referirse a la ocupación de inmuebles deshabitados sin consentimiento de su titular.

Vivienda asequible

Vivienda cuyo precio de compra o de alquiler resulta compatible con el nivel de ingresos de los hogares a los que va dirigida. El objetivo es que el coste de acceso no suponga una carga económica excesiva.

Vivienda habitual

Residencia en la que una persona o unidad familiar vive de forma efectiva y permanente durante la mayor parte del año. Este concepto tiene importantes implicaciones fiscales y jurídicas.

Vivienda protegida

Conjunto de viviendas sometidas a un régimen de protección pública que limita su precio de venta o alquiler y establece requisitos de acceso para facilitar que determinados colectivos puedan acceder a una vivienda en condiciones más favorables que las del mercado libre. Su regulación corresponde al Estado y a las comunidades autónomas, que pueden establecer diferentes modalidades.

VPO (Vivienda de Protección Oficial).- Modalidad tradicional de vivienda protegida destinada a personas o familias que cumplan determinados requisitos de ingresos y patrimonio. Está sujeta a limitaciones de precio de venta o alquiler y a condiciones específicas de transmisión.

VPP (Vivienda con Protección Pública).- Denominación utilizada por algunas comunidades autónomas, como Madrid, para referirse a viviendas sometidas a protección pública. Engloba distintas categorías de vivienda protegida con requisitos y precios regulados por la administración competente.

VPT (Vivienda de Precio Tasado).- Vivienda cuyo precio máximo de venta o alquiler está fijado por la Administración. Generalmente se dirige a hogares con ingresos superiores a los exigidos para acceder a una VPO, pero insuficientes para comprar una vivienda libre.

Vivienda protegida de calificación permanente.- Vivienda protegida que mantiene indefinidamente las limitaciones de precio y las condiciones de acceso establecidas por la Administración, evitando que pase al mercado libre transcurridos unos años.

Vivienda vacía

Inmueble residencial desocupado durante un período prolongado. Es un concepto fundamental en el debate sobre la oferta de vivienda y las políticas públicas.

Vulnerabilidad residencial

Situación en la que una persona o familia tiene dificultades para mantener o acceder a una vivienda adecuada debido a circunstancias económicas, laborales, sociales o familiares. Este concepto es clave en las políticas públicas de vivienda y protección frente a desahucios.

Zona tensionada

Área geográfica declarada por la administración competente donde el acceso a la vivienda es especialmente difícil por el elevado precio de compra o alquiler en relación con los ingresos de los residentes. La Ley 12/2023 por el Derecho a la Vivienda prevé medidas específicas para estos territorios.