Un país de propietarios: por qué hay tan poca vivienda social en España
- Millones de pisos de protección oficial fueron vendidos después de pasar al mercado libre
- El parque público de alquiler apenas alcanza entre el 1,5% y el 2% del total, muy por debajo de la media europea
Viviendas públicas de alquiler asequible 'Illa Siberia' en el barrio de Poblenou, BarcelonaEuropa Press
Desahucios, alquileres desorbitados, jóvenes que no pueden emanciparse y miles de personas movilizadas en las calles. El problema de la vivienda en España vive uno de sus momentos más críticos. Sin embargo, detrás de esta emergencia social hay una carencia estructural que se arrastra desde hace décadas: España tiene uno de los parques de vivienda pública más reducidos de Europa.
Según el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana, España cuenta con unas 318.000 viviendas sociales públicas en alquiler, que equivalen tan sólo al 1,72% del total de hogares del país. El conjunto de la vivienda social y protegida representa alrededor del 3,3% del parque residencial español, frente a una media cercana al 8% en la Unión Europea.
José García Montalvo, catedrático de Economía de la Universitat Pompeu Fabra, matiza que "si hablamos estrictamente de vivienda pública en alquiler, estamos entre el 1,5% y el 2%, aunque el número exacto no lo sabe nadie".
Un país de propietarios, no de inquilinos
Las raíces del problema se remontan al franquismo. Tras la Guerra Civil, el régimen de Franco promovió la construcción masiva de vivienda protegida para responder al crecimiento demográfico y el éxodo rural a las grandes ciudades. Pero con un objetivo distinto al de otros países europeos: fomentar la propiedad privada.
La filosofía quedó resumida en la conocida frase atribuida al ministro de Vivienda José Luis Arrese:"Queremos un país de propietarios, no de proletarios". Durante los años cincuenta, sesenta y setenta el Estado construyó millones de pisos de protección oficial.
La vivienda se concibió como una herramienta de estabilidad social, y esta política del desarrollismo franquista dejó una huella duradera. Con los años, se fue formando un amplio sector de población que vivía en un piso de su propiedad, en lugar de crear un parque público de viviendas de alquiler comparable al que se había desarrollado al de países como Austria, Países Bajos, Suecia o Francia.
Carme Trilla, economista y presidenta de la Fundació Habitat3, considera que esta decisión histórica determina "la gran diferencia de España con los países europeos. La política se orientó hacia la propiedad", ya que "todo el esfuerzo se hizo en viviendas de protección oficial de venta". Trilla destaca que esta singularidad española sigue sorprendiendo fuera de nuestras fronteras: "Cuando se habla de un parque público no entienden que no sea un parque de alquiler".
Viviendas del Plan de Urgencia Social de Madrid, promovido por el Ministerio de la Vivienda, en un barrio del este de la capital, el 24 de julio de 1959César Lucas / Europa Press
Millones de viviendas protegidas acabaron en el mercado libre
La escasez actual de vivienda social en España se explica, en gran medida, porque buena parte de los pisos protegidos perdió con el tiempo su función original. Durante los años ochenta continuó la promoción de Vivienda de Protección Oficial (VPO), que llegó a representar casi la mitad de todas las viviendas construidas en el país. Según el Boletín Especial Vivienda Social 2024 del Observatorio de Vivienda y Suelo, entre 1981 y 2023 se terminaron más de 2,4 millones de viviendas protegidas.
José García Montalvo recuerda que "las viviendas de protección oficial eran todas de propiedad. Lo que pasaba es que estaban protegidas durante un determinado tiempo y después se descalificaban. En algunos sitios a los 20 años, en otros a los 50". Una vez transcurrido ese plazo, podían venderse o alquilarse a valor de mercado. "Se han construido millones de viviendas desde los años sesenta, pero poco a poco se han ido descalificando y vendiendo, y hoy prácticamente no queda nada en el parque público", resume.
Fachadas de bloques de viviendas del barrio de la Concepción, en Madrid, construidas durante el franquismo como viviendas de protección oficialBurak Akbulut/Anadolu Agency via Getty Images
Jaime Palomera, doctor en Antropología Económica, codirector del Instituto de Investigación Urbana de Barcelona (IDRA) y autor del libro El secuestro de la vivienda, destaca esta anomalía estructural. "En España hay en torno a seis millones de viviendas que eran protegidas, pero pasaron al mercado. Y lo que han hecho con el tiempo es contribuir a burbujas especulativas",. Y esta dinámica, denuncia, "dificulta muchísimo poder generar el sistema de vivienda asequible y social que tienen la mayoría de países europeos".
La presidenta de la Fundació Habitat3 coincide en la crítica y considera que la venta del parque público de vivienda "es casi como un sacrilegio". En su opinión, uno de los errores más graves fue desprenderse de "promociones hechas no por promotores privados, sino por promotores públicos, que se vendieron. Efectivamente, eso en Europa no ha pasado".
La principal excepción ha sido el País Vasco. Según indica García Montalvo, desde 2003 las viviendas protegidas subvencionadas no pueden descalificarse: "cualquier vivienda que haya tenido subsidio público nunca sale del parque protegido". Además, el Gobierno Vasco ha anunciado que recomprará 510 viviendas protegidas en San Sebastián que fueron vendidas al fondo de inversión Blackstone y cuyo plazo de protección estaba a punto de expirar. Sus inquilinos podrán quedarse en las mismas condiciones, pagando una renta de alquiler de entre 600 y 900 euros al mes.
La crisis de 2008: una oportunidad perdida
Con el boom inmobiliario de finales de los noventa y la primera década de los 2000, miles de viviendas protegidas alcanzaron el final de sus periodos de protección y pudieron venderse a precios muy superiores a los originales.
El estallido de la burbuja inmobiliaria agravó el problema. La construcción se desplomó y, según recuerda García Montalvo, "se vendió muchísima vivienda a fondos de inversión. Ocurrió, por ejemplo, en el Ayuntamiento de Madrid y en la Comunidad de Madrid". Solo en 2013, miles de viviendas protegidas pasaron a manos de sociedades vinculadas a Blackstone y el consorcio Goldman Sachs - Azora, en operaciones que años después fueron cuestionadas por la justicia.
Para Carme Trilla, además, se perdió una oportunidad histórica. "Las viviendas que tenía el sector bancario a cambio del rescate habrían podido pasar a formar un parque público. Aquel momento hubiese sido el año 2011 o 2012 y no se hizo".
Por su parte, según Jaime Palomera denuncia una inversión pública muy inferior a la de otros países europeos. "Las administraciones están infrafinanciadas", apunta. Según sus cálculos, "en España el Gobierno central destina a vivienda el 0,2% del PIB" y estima que "para darle la vuelta a su modelo y convertirlo en un sistema homologable a los europeos más avanzados habría que aumentar el gasto público hasta llegar al 2% del PIB". "Tenemos un presupuesto realmente ridículo. Y no exagero, es realmente ridículo", afirma. "Sin dinero no se puede ni construir ni comprar vivienda".
¿Se puede reconstruir el parque social de alquiler?
Los expertos coinciden en que recuperar décadas de retraso exigirá un esfuerzo sostenido y que la solución no se limita exclusivamente a construir más. García Montalvo plantea que "hay dos formas de revertir esta situación. Una es comprar viviendas para incorporarlas al parque público de alquiler social". Esto podría hacerse, explica, adquiriendo inmuebles ya existentes, procedentes de grandes tenedores, fondos de inversión, entidades financieras o la Sareb. "La otra, obviamente, es construir vivienda social y también vivienda asequible. La vivienda social corresponde al sector público; la asequible necesita colaboración público-privada."
"No es tanto construir como obtener", abunda Jaime Palomera. "Puedes lograr viviendas protegidas creándolas de cero o puedes ir al mercado y adquirirlas para pasarlas a un sistema público". A su juicio, esta estrategia fue clave en Viena o Singapur, donde "lo primero que hicieron fue fiscalizar y adquirir mucha vivienda y mucho suelo que estaba en manos privadas". En España pone el ejemplo de Cataluña, que "tan solo el año pasado, adquirió un poco más de 4.000 viviendas que estaban en manos privadas", menciona el codirector de IDRA.
Complejo Illa Glòries, en Barcelona, compuesto por 238 viviendas sociales.SOPA ImagesPaco Freire/SOPA Images/LightRocket vía Getty Images
La economista Carme Trilla defiende igualmente que "dentro de esa dificultad, la compra de edificios y viviendas es lo más rápido, lo más inmediato". Y cita el caso de París como referencia: "El Ayuntamiento de París está comprando cantidades ingentes de viviendas. Es quizá la línea más rápida, porque luego la promoción ya es bastante más lenta". A su juicio, la construcción sigue siendo necesaria, pero sus plazos son largos: "Tres años o cuatro años no te los quita nadie", advierte, incluso cuando el suelo ya está disponible.
¿Qué se hace en otros países de Europa?
Varios países han desarrollado durante décadas sistemas públicos o semipúblicos capaces de garantizar una oferta estable de vivienda asequible. El ejemplo paradigmático es Viena, que comenzó a construir vivienda pública a gran escala hace casi un siglo y ha mantenido esa política a lo largo de las décadas con independencia de los cambios de gobierno. al margen de los cambios políticos.
En Reino Unido y Países Bajos, gran parte del parque social es gestionado por entidades sin ánimo de lucro; Francia ha desarrollado un sistema de alquiler moderado apoyado en organismos públicos, cooperativas y fundaciones; en los países escandinavos se propició más el modelo de vivienda en cooperativa.
Los obstáculos políticos y las resistencias sociales
La reconstrucción del parque público de vivienda también es una cuestión de voluntad política. José García Montalvo advierte de que la falta de colaboración entre administraciones "condiciona totalmente" el problema. "Si no se coordinan y no se ponen de acuerdo, no hay nada que hacer", advierte.
Uno de los factores menos visibles, incide este catedrático, es que a menudo los municipios se resisten a ceder suelo para incrementar así la oferta: "Muchas veces se oponen a construir más viviendas porque sus votantes son propietarios y no quieren que sus viviendas pierdan valor".
Palomera añade que "a los ayuntamientos les resulta poco atractivo construir vivienda pública" y que "quien la inaugura es siempre el alcalde que gobierna en la siguiente legislatura". También denuncia que "la inmensa mayoría de gobiernos autonómicos no están apostando por la vivienda pública y, como mucho, lo que hacen es vivienda protegida, con la idea de que pierda esta calificación y que a los pocos años sea un bien de mercado".
A ello se suma el prejuicio que todavía acompaña a la vivienda social. "La vivienda pública es vista por los residentes de una zona como una amenaza", afirma este investigador. "Tradicionalmente, en España se ha hecho para las personas más empobrecidas y, por lo tanto, acarrea un estigma", apunta.
Carme Trilla rechaza esa visión, que considera "un error total", y recuerda que la vivienda protegida está destinada también a clases medias con ingresos de 30.000, 40.000 o incluso 50.000 euros anuales. "Los que están sufriendo que no pueden acceder a una vivienda son los hijos de estos mismos que no quieren vivienda protegida", afirma la presidenta de la Fundació Habitat3.
Un problema sin soluciones inmediatas
La falta de una política de vivienda continuada y sostenida a lo largo de los años, según los expertos, eterniza la crisis habitacional. "El Estado ha incumplido su responsabilidad porque no ha mantenido el stock de vivienda social en alquiler en un nivel razonable", afirma García Montalvo. "Ese es el gran drama de nuestro país", lamenta Carme Trilla. "Las políticas de vivienda en los países europeos que sí acaban teniendo parques importantes protegidos o sociales es porque se han mantenido en el tiempo", y en su opinión, "esto es la clave. Es lo que nos ha hecho tanto daño en España". Por eso considera fundamental que conservar permanentemente la función social: "Las viviendas que se vayan haciendo sean además protegidas para siempre. Que luego no se privaticen". De lo contrario, advierte, el problema se perpetúa: "Cada vez es volver a empezar de cero. Es no pensar en las generaciones futuras".
