Los alquileres no los dominan pequeños propietarios: más de la mitad de los caseros en España arriendan dos o más casas
- Alrededor del 60% del mercado se encuentra en manos de multiarrendadores y personas jurídicas
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La realidad de los arrendatarios en España abandona la idea de ese matrimonio que solo cuenta con una casa en alquiler que le permite subsanar gastos o complementar salarios escasos. Ese argumentario con el que empresas interesadas como Alquiler Seguro han tratado de machacar a la población ahora se descascarilla. En marzo de 2025, el Observatorio del Alquiler de la Fundación Alquiler Seguro trataba de desmontar la imagen del rentista con un estudio que aseguraba que el 93,4% de los propietarios que arriendan su vivienda en España eran particulares con tan solo un inmueble en alquiler, de clase media y que empleaban el dinero que obtenían de esa renta a pagar la hipoteca o complementar su pensión.
El informe Un mercado dominado por multiarrendadores. Estructura y concentración del mercado del alquiler en España, elaborado por Consumo, en colaboración con el Consejo Superior de Investigaciones Científicas (CSIC), evidencia que esas premisas no se ajustan al contexto actual. Más de la mitad del alquiler particular en España ya está en manos de caseros con varias propiedads en alquiler. El 52,8% de las viviendas arrendadas por particulares pertenece a propietarios que cuentan dos o más viviendas para este fin.
Sin embargo, si se incorpora a esa ecuación a las empresas, fondos y vivienda pública, alrededor del 60% del mercado del alquiler se encuentra en manos de multiarrendadores y personas jurídicas. Y es que el pequeño casero con una sola vivienda en alquiler controla menos del 40% de las viviendas alquiladas.
El análisis se basa en la explotación de microdatos del Panel de Hogares de 2023, realizado por la Agencia Tributaria y el Instituto de Estudios Fiscales, que integra información fiscal (IRPF y patrimonio) y demográfica del INE.
A partir de esta base, los investigadores identifican a los hogares que perciben rentas por alquiler y calculan el número de viviendas asociadas a cada propietario mediante referencias catastrales, lo que permite diferenciar entre pequeños caseros y multiarrendadores. El estudio combina estos datos con estimaciones del Banco de España para incorporar el peso de empresas, fondos buitre y vivienda pública en el conjunto del mercado.
Los grandes propietarios se benefician del crecimiento del alquiler
El aumento del parque de viviendas en alquiler en España en los últimos años ha venido acompañado de una mayor presencia de grandes propietarios. Entre 2016 y 2023, el número de viviendas alquiladas creció de forma significativa, pero lo hizo de manera desigual según el tipo de arrendador. Mientras los caseros con una sola vivienda incrementaron su oferta un 30,4%, los multiarrendadores, como denomina este informe a aquellos con dos o más inmuebles en alquilr, lo hicieron a un ritmo notablemente superior, del 39,9%.
"El aumento de la oferta no ha supuesto una democratización del mercado del alquiler", resumen los autores del estudio, que destacan que para lo que ha servido el crecimiento del mercado ha sido para reforzar el peso de quienes ya contaban con varias viviendas. En lugar de equilibrarse, la estructura del mercado se ha concentrado todavía más.
Los grandes propietarios no solo mantienen su posición dominante, sino que amplían su ventaja con el paso del tiempo y consolidan así un modelo en el que cada vez tienen mayor capacidad de influencia.
Más tensión en las grandes ciudades
La concentración del mercado del alquiler no se reparte de forma homogénea en el territorio, sino que se intensifica especialmente en las zonas con mayor presión de la demanda. En las grandes ciudades, los multiarrendadores controlan una proporción aún mayor del mercado: Las Palmas de Gran Canaria encabeza la lista, con un 64,9% de viviendas en alquiler en manos de propietarios con dos o más inmuebles, seguida de Santa Cruz de Tenerife (64,6%), Palma de Mallorca (63,1%), Barcelona (60,8%), Madrid (56,4%), Valencia (55,0%) y Málaga (51,6%).
Esta distribución confirma un patrón claro. Cuanto más tensionado está el mercado, mayor es el peso de los grandes propietarios. En los entornos donde el alquiler es más caro y escaso, la oferta no solo es más limitada, sino que además está en manos de un número más reducido de arrendadores, lo que refuerza su capacidad de influir en los precios y las condiciones del parque de viviendas en alquiler.
