El acceso al alquiler se estrecha en España: pocas viviendas y precios exorbitados para una demanda creciente
- Los expertos reclaman construir más vivienda asequible y discrepan sobre los mecanismos de control de precios
- Tener más viviendas disponibles, apuntan, pasa también por movilizar las viviendas que no salen al mercado
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La puerta de acceso al alquiler de una vivienda se ha estrechado considerablemente en España durante los últimos años, con una oferta de casas cada vez más reducida y unos precios tan elevados que exigen un esfuerzo enorme a la mayoría de los inquilinos. Mientras la demanda y el malestar ciudadano continúan creciendo, las administraciones intentan atajar la crisis con medidas que van desde las ayudas directas hasta el control de los precios o de los pisos turísticos, sin que por el momento se mitigue la escalada.
Es un problema que afecta, además, a más ciudadanos que nunca: más de cuatro millones de familias, uno de cada cuatro hogares españoles, viven de alquiler. Pero lo que hasta hace no tanto era una vía razonable para la emancipación de los jóvenes y para la transición hacia la compra -la gran aspiración en un país que siempre ha primado la propiedad de la vivienda- está dejando de constituir una alternativa viable para amplias capas de la sociedad, que o bien no logran una casa arrendada o bien les absorbe tanta renta que les obliga a eternizarse como inquilinos no por elección, sino por obligación.
De hecho, la proporción de hogares que vive de alquiler está aumentando en todas las franjas de edad, pero el incremento se aprecia especialmente entre los jóvenes, que en dos décadas han pasado de rondar el 30% a acercarse al 55%, y entre quienes tienen de 30 a 44 años, con el 37% viviendo en una casa alquilada. "Hoy en día es inviable tanto comprar piso como alquilar, porque la mayoría del sueldo se me iría, simplemente, en el alquiler. Aun siendo dos personas, es completamente insostenible el alquiler", explica Miguel, que vive en Santander con su pareja y sus dos hijas, en un piso arrendado "con un precio todavía razonable", aunque sin perspectivas de cambiar a una casa mejor: "Comprar es totalmente inviable. Me fui de alquiler porque es la única opción que había".
El suyo es uno entre las decenas de testimonios que RTVE ha recogido por toda España y que reflejan la encrucijada que afrontan muchas familias y hogares jóvenes. Es el caso de Irene, de 20 años, a quien le gustaría poder dejar la casa de sus padres en Torrejón de Ardoz: "Mi problema con la vivienda es que no puedo permitirme independizarme, porque los precios de los alquileres están muy altos, porque tenemos máximos históricos todos los meses y la capacidad adquisitiva de los jóvenes es muy baja en comparación con los precios que tenemos".
Precios que crecen mucho más que los salarios
A pesar de la falta de estadísticas oficiales que permitan seguir adecuadamente la evolución de los precios, lo cierto es que hay pocas dudas de que el coste del alquiler se encuentra en máximos a lo largo y ancho del país. El Instituto Nacional de Estadística elaboró de forma experimental un Índice de Precios de la Vivienda en Alquiler (IPVA), a partir de datos tributarios, según el cual el coste de arrendar una vivienda había subido entre 2015 y 2023 un 18,7% en el conjunto de España, aunque en la Comunidad Valenciana o Baleares el incremento superaba el 23%. En todas las regiones, sin excepción, el índice alcanzaba su nivel más alto en 2023, el último año analizado.
Esa estadística no se ha vuelto a actualizar, pero sí la rúbrica del Índice de Precios al Consumo (IPC) que recoge el alquiler de la vivienda principal, donde se aprecia un incremento de algo más del 15% en la última década. Esa cifra incluye tanto los nuevos contratos como los contratos antiguos, habitualmente con un coste más estable, por lo que, para analizar cuánto se ha encarecido el acceso al alquiler es más representativo recurrir a portales como Idealista, donde aparecen los precios de las casas disponibles en el mercado. Y, según sus datos, el precio medio se ha duplicado en la última década, pasando de algo más de siete euros por metro cuadrado en 2015 a 15 euros en marzo de este año.
Las subidas no son homogéneas entre las distintas regiones, pero sí generalizadas: según Idealista, el encarecimiento desde 2015 supera el 50% en todas las provincias -sólo Ceuta y Melilla están por debajo de ese umbral- y lugares con precios relativos bajos respecto a las zonas más congestionadas, como Soria, Ourense o Badajoz, presentan igualmente alzas que rondan el 70%. En Madrid, el precio se ha duplicado en esta última década, pero en otras provincias el incremento es incluso mayor, como en Segovia, donde roza el 150%, en Málaga, donde llega al 154%, o en Valencia, donde se acerca al 170%.
Los sueldos, mientras tanto, han crecido mucho menos: el salario medio bruto aumentó un 26% entre 2015 y 2024, cuando el alquiler subió en ese mismo período un 82%, casi cuatro veces más. Si se observa la franja de edad entre 25 y 34 años, donde se ubican la mayoría de los jóvenes que quieren emanciparse, el alza salarial fue mayor, del 42%, pero todavía muy por debajo de lo que aumentaron los alquileres. Todo indica, además, que esa brecha se sigue ampliando: aunque aún no hay datos sobre salarios, puede servir como referencia la subida pactada en los convenios colectivos, del 3,5%, de nuevo muy inferior al incremento anual registrado en Idealista, que roza el 9%.
Pocas casas para mucha demanda
Esa escalada responde a una conjunción de factores, aunque el consenso entre la mayoría de expertos consultados por RTVE es que la falta de oferta lastra al mercado inmobiliario, sin que haya casas suficientes ni para comprar ni para alquilar. En los últimos cinco años, en España se han creado 1,16 millones de hogares, pero apenas se han terminado algo más de 445.000 viviendas, lo que arroja un déficit de más de 715.000 en ese período. "Cuando tienes mucha demanda y la oferta no existe, o es mínima, los precios crecen. Es lo que estamos viendo en los mercados, básicamente en el de alquiler, que es el que en primer lugar cubre las necesidades de los demandantes nuevos”, explica Paloma Taltavull, catedrática de Economía Aplicada de la Universidad de Alicante y especialista en el análisis de los mercados inmobiliarios.
La demanda ha crecido no solo por la creación de nuevos hogares, sino también por la consolidación de nuevas modalidades de arrendamientos, como los alquileres de temporada -un estudio de EsadeEcPol estimó que este tipo de arrendamientos, superiores al mes pero inferiores a un año, se había multiplicado por siete en Barcelona y por 3,5 en Madrid entre 2019 y 2023- y los alquileres turísticos. "Si mucha de la vivienda que se destinaba a la vivienda habitual se empieza a destinar ahora al alojamiento turístico, la oferta de vivienda disminuye y al final eso hace que los precios aumenten", corrobora el profesor de Economía de la Universidad de Córdoba José Antonio Fernández, que lleva una década analizando el sector de los pisos turísticos.
Las dificultades para adquirir vivienda en propiedad también elevan la presión, porque quienes no pueden comprar se ven desplazados al alquiler. Muchos de ellos se quedarán encallados ahí, en la llamada 'trampa del alquiler', porque la subida de los precios les impedirá ahorrar lo suficiente para intentar comprar más tarde: según un informe de Oxfam Intermón España, el 61% de los inquilinos no logra ahorrar. Y otros se verán excluidos y tendrán que recurrir al mercado de habitaciones, que también se ha encarecido: el último estudio sobre vivienda compartida del portal Fotocasa estima que el precio medio de una habitación en España es de 510 euros al mes, un 61% más que en 2020 y el doble que hace una década.
Los arrendadores, mientras tanto, obtienen jugosos rendimientos: según el Banco de España, la rentabilidad anual de la vivienda rozaba a finales del año pasado el 16%, cuatro veces más, por ejemplo, que la rentabilidad de los dividendos de las empresas cotizadas en el Ibex 35, que fue del 4,1% en 2025. Son cotas que no se alcanzaban desde antes del estallido de la burbuja inmobiliaria, hace dos décadas. "Hay una transferencia de renta muy importante de los no propietarios a los propietarios, de las rentas más bajas a las más altas. Los efectos son un incremento de la desigualdad", alerta Pablo López Calle, profesor de Sociología en la Universidad Complutense de Madrid.
Los más vulnerables, excluidos
El catedrático de Economía de la Universitat Pompeu Fabra José García Montalvo señala, en este sentido, que las dificultades de acceso golpean especialmente a las familias con menos recursos: "España está muy mal en accesibilidad a la vivienda en alquiler a precio de mercado por familias que están en los dos últimos deciles de la renta, porque esa parte de la población está destinando el 55% o el 60% de su renta, incluso más, a pagar el coste del alquiler. Y también estamos muy mal en la proporción de vivienda social en alquiler, justamente en lo que tendríamos que estar bien para dar acceso a esa gente que no debería estar alquilando a precio de mercado, sino que debería estar en un parque de vivienda social en alquiler".
De hecho, un estudio del propio García Montalvo junto al director del Centro de Políticas Económicas de Esade (EsadeEcPol), Jorge Galindo, afirma que los inquilinos que viven en casas a precios de mercado son cada vez más ricos y revela que los hogares que presentan una tasa de esfuerzo excesivo para pagar el alquiler han disminuido: en el conjunto del país, los arrendatarios que destinan más del 30% de su renta a la mensualidad han bajado de algo más del 40% en 2021 al 30% en 2025. "Los hogares más pobres han salido del grupo de inquilinos de mercado", concluyen los autores del análisis, que también muestra como la renta mediana de quienes pueden pagar un alquiler de mercado ha subido.
Ese efecto composición de la demanda demuestra que, en última instancia, los más perjudicados por la crisis de acceso a la vivienda en alquiler son los hogares más vulnerables, especialmente los conformados por jóvenes y por personas de rentas bajas. Aunque lo cierto es que el esfuerzo ha subido para todos los inquilinos: según la estimación que realiza Idealista cada trimestre, el porcentaje de ingresos necesarios para costear el alquiler de una casa en España ha aumentado del 30,5% en 2022, al límite de las recomendaciones de sostenibilidad financiera, hasta el 38% con el que se cerró el año pasado, ya por encima de lo recomendable.
"Hay un proceso de concentración de la propiedad. La generación inquilina es esa población, cada vez es más amplia, que no puede acceder a una vivienda en propiedad porque los precios se han desconectado de los salarios y de la economía del país. Pero por otro lado vemos que hay una fuerte concentración de propiedades en pocas manos", denuncia el sociólogo Javier Gil, investigador del Consejo Superior de Investigaciones Científicas (CSIC) y autor del libro Generación Inquilina, que pone el acento en los inversores que utilizan la vivienda para obtener rentabilidad y advierte: “Da igual cuánto trabaje la generación inquilina, cuánto se esfuerce, porque los precios tienen una dinámica propia, son precios marcados por la especulación”.
Construir vivienda social y movilizar casas vacías
¿Cómo se podría revertir esta tendencia? La mayoría de los expertos abogan, en primer lugar, por tener más viviendas disponibles, lo que pasa por dos vías: construir más viviendas, especialmente protegidas y destinadas al alquiler social, y movilizar las viviendas que no salen al mercado. "Hay que promover medidas para mejorar la oferta de vivienda en alquiler, particularmente en alquiler social y asequible. Por una parte, podemos construir más vivienda de promoción social y asequible, con los mecanismos financieros que sean necesarios y con una movilización más ágil del suelo, en la concesión de licencias. Por otra parte, hay vivienda que se podría movilizar ahora: sí hay propietarios que tienen vivienda en alquiler, pongámosle las cosas fáciles, para que no decidan vender esa vivienda, lo que deja a inquilinos sin la posibilidad de poder alquilar", indica García Montalvo.
Tras el estallido de la burbuja inmobiliaria, la construcción de viviendas protegidas se desplomó en España y, aunque en los dos últimos años ha repuntado ligeramente -en 2017 se tocó fondo con menos de 5.000 viviendas calificadas como protegidas en todo el país-, aún quedan muy lejos las cifras de hace dos décadas. El Gobierno está intentando relanzar esa construcción y, como principal medida, ha anunciado que el nuevo fondo soberano 'España crece' movilizará hasta 23.000 millones de euros en fondos públicos y privados en el segmento del alquiler asequible para construir 15.000 viviendas al año.
"Evidentemente, no es mucho en el conjunto de necesidades que tiene el país, pero sí abre un horizonte completamente nuevo, rompe una dinámica perversa que se estaba sufriendo en el mercado de la vivienda. Es un paso importante, aunque no cubra, ni mucho menos, todas las necesidades de vivienda que tiene este país", valora el economista Ignacio Ezquiaga, investigador en Funcas, que cree que estas iniciativas pueden tener "un efecto multiplicador". Un extremo que comparte Paloma Taltavull: "Ayudando a la vivienda pública, la construcción de vivienda pública, podemos empujar el ciclo de edificación privado, sin duda alguna".
En cuanto a movilizar viviendas vacías para el alquiler, María José Piñeira, profesora de Geografía en la Universidad de Santiago de Compostela, apunta dos vías de actuación: "Una forma de movilizar el parque inmobiliario que permanece vacío sería promover que las administraciones públicas, tanto de ámbito local como autonómico, fueran intermediarias entre las personas que desean alquilar y los propietarios de las viviendas, garantizando a estos un alquiler y el estado de conservación de los edificios. De esta manera, los propietarios podrían tener una seguridad y animarse a poner en el mercado sus casas. Yo creo que esa es la política más importante, pero hay otras iniciativas que se han llevado a cabo en algunas ciudades, como pueden ser las cargas fiscales: viviendas que permanezcan durante años vacías, que tengan una carga impositiva mayor”.
Discrepancias sobre el control de precios
Jorge Galindo también pone el acento en "incentivar y facilitar que la vivienda disponible se ponga en alquiler de largo plazo", para evitar que los propietarios prefieran dedicarla al alquiler de temporada o vacacional. "Eso pasa por cambiar drásticamente la regulación de alquiler que existe en España y pensar solo y exclusivamente en cómo se puede movilizar la oferta. En cómo puedo hacer que el inquilino vulnerable esté totalmente protegido, sin desplazar el coste de la protección a la propiedad, porque eso desincentiva. Y, para mí, las dos herramientas básicas son los seguros públicos de impago, más ambiciosos que los que hemos puesto en marcha hasta ahora, y vivienda social de alquiler, un lugar digno al que esas familias puedan escoger ir a vivir sin necesidad de mercado".
Galindo desconfía de las ayudas directas a los inquilinos, que suelen ser capturadas por los propietarios con subidas adicionales de los precios, y de los controles de precios para el alquiler, algo en lo que coincide Montalvo. "El control de precios tiene sentido cuando hay muy pocos agentes en el mercado, que controlan los precios. Tiene que darse esta condición; si no, no funciona. Aquí [el mercado] está muy atomizado, hay miles de tenedores. ¿Qué es lo que sucede? El impacto más claro es la reducción de la oferta. Y se alargan las colas: el propietario tiene más capacidad para elegir y los que están en la cola siempre están en la cola y nunca llegan adelante", argumenta el catedrático de la Pompeu Fabra.
Sin embargo, el gerente de la empresa pública de suelo Industrial, Vivienda y Cohesión Territorial de Navarra, Javier Burón, defiende que limitar los alquileres puede ser una medida necesaria en el corto plazo: "La solución estructural a este problema es tener un número suficiente de viviendas fuera de la lógica del mercado, permanentemente, a precios asequibles y sociales. Mientras se tiene esa infraestructura hay que hacer otras cosas, porque a la gente no les puedes decir que ya solucionaremos esto más adelante. Entonces, hay que actuar sobre las viviendas existentes, poniendo algunos límites para que no crezcan constantemente los precios. Es una medida de urgencia, como ponerle un torniquete a un miembro que está sangrando porque necesitas operar al cuerpo".
Javier Gil, en cambio, se muestra decididamente a favor de limitar los precios: "Lo primero sería regular el precio por ley para que bajaran y corregir el desajuste que hay entre los precios de la vivienda y la economía de los hogares. Pero también [establecer] alquileres indefinidos. Aquí el negocio, durante muchos años, ha sido expulsar a un inquilino para buscar a otro que pague más y, cuando hay mucha rotación, favorece que los precios puedan subir más, más y más. En la mayoría de los países de Europa los alquileres son de duración indefinida". reclama.
De las zonas tensionadas a la coordinación entre las administraciones
Para limitar la subida de los precios en España, la Ley de Vivienda permite declarar como zona tensionada un área concreta atendiendo a dos requisitos: que en esa zona el coste medio del alquiler más los gastos básicos de la casa suponga más del 30% de los ingresos medios de los hogares, o bien que el coste de la vivienda haya subido tres puntos más que el IPC durante cinco años. La declaración obliga a que los precios del alquiler se mantengan en los rangos que fija el Sistema Estatal de Referencia de Precios de Alquiler de Vivienda, elaborado por el Gobierno, pero debe ser solicitada por las comunidades autónomas, lo que ha reducido considerablemente su implantación, ya que las regiones gobernadas por el PP se oponen.
En la actualidad, hay 307 municipios que han sido declarados zonas tensionadas, que suman más de nueve millones de habitantes, el 18,75% de la población. La mayoría está en Cataluña, con 271, y el resto en País Vasco, Navarra y Galicia, donde el gobierno autonómico, pese a estar en manos del PP, ha accedido a declarar A Coruña como área tensionada. Los efectos son todavía inciertos, aunque en Cataluña la evidencia sugiere que ha habido una bajada de los precios -la Generalitat afirmaba en 2024 que entre un 3% y 5%-, pero también una reducción de los contratos de alquiler firmados, lo que apunta a un desvío de la oferta desde el alquiler a largo plazo hacia el alquiler temporal.
La percepción social, en cualquier caso, es que el problema se agrava por momentos: la vivienda es, desde hace un año y medio, el problema más citado en los barómetros mensuales del Centro de Investigaciones Sociológicas (CIS), muy por encima del paro o de las dificultades económicas en general. En marzo, un 43,5% de los encuestados lo mencionaron, cuando dos años antes no llegaban ni al 10%. "La sociedad tiene que movilizarse mucho más de lo que se está movilizando. Si no se moviliza, no vamos a conseguir otro cambio, un cambio en la política de vivienda y nuevas políticas que garanticen más derechos.Necesitamos que la población salga a la calle, se organice, proteste si queremos que las cosas cambien", pide Javier Gil.
Por su parte, Julio Rodríguez López, miembro del Consejo Asesor del Ministerio de Vivienda, señala la necesidad de una mayor implicación y coordinación de las administraciones: "En España es complejo el marco competencial que ha quedado en materia de vivienda, puesto que la competencia es exclusiva de las autonomías, pero el dinero es exclusivo prácticamente del Estado. Es un problema social muy serio, que genera más desigualdad social, por lo que requiere que se equipare a la educación, a la sanidad. Y que haya actuaciones mucho más decididas que las que ha habido hasta ahora. El mercado no funciona bien en el caso de la vivienda y del suelo, es preciso interesar a todas las administraciones públicas para contribuir a solucionar este problema”, concluye.
