Las brechas de la compra de vivienda en España: pocas casas, precios muy altos y un muro en el ahorro
- Los expertos abogan por reducir burocracia y mejorar la financiación para construir más vivienda asequible
- La contribución del Estado en la construcción es esencial, coinciden la mayoría de los especialistas consultados
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Pocas casas para numerosos interesados. Precios cada vez más altos que crecen mucho más deprisa que los salarios. Una financiación que exige disponer de un cuantioso ahorro previo. La aspiración de comprar una vivienda en España plantea en los últimos años unas dificultades cada vez más acusadas para los ciudadanos, que ven como, en un país que siempre ha priorizado la propiedad, las brechas que les separan de disponer de una casa propia se agrandan sin que ni el mercado ni los poderes públicos logren implantar soluciones eficaces.
El resultado es un malestar tangible, concreto, que ya alcanza a amplias capas de la sociedad: la vivienda es, desde hace un año y medio, el problema más citado en los barómetros mensuales del Centro de Investigaciones Sociológicas (CIS), muy por encima del paro o de las dificultades económicas en general. En marzo, un 43,5% de los encuestados lo mencionaron, cuando dos años antes no llegaban ni al 10%. Es el reflejo empírico de una constatación estadística: adquirir una vivienda es ahora más costoso que casi en cualquier momento de las últimas décadas, salvo en los años de apogeo de la burbuja inmobiliaria.
Según el Banco de España, comprar una vivienda media requiere que un hogar destine 7,78 años de ingresos íntegros a esa adquisición, cuando hace una década eran 6,64 años, y más del doble que hace 30 años. En algunas zonas con mucha demanda, sin embargo, el dinero necesario es incluso mayor: la Sociedad de Tasación, que realiza un cálculo propio desagregado por comunidades autónomas, estima que en Madrid se necesitan más de diez años de ingresos y que en Baleares se superan los 20 años. Ese nivel de esfuerzo es el que tienen que afrontar los compradores, que en muchos casos lo perciben como un abismo insalvable.
"El mercado está absolutamente desatado", aseguran Luis y Lucía, una pareja de Pamplona que vive de alquiler y a quienes, a punto de entrar en la treintena, les gustaría acceder a su primera vivienda en propiedad. El suyo es uno entre las decenas de testimonios que RTVE ha recogido por toda España y que ponen cara a esas dificultades. Por ejemplo, las que encuentra María Pérez, que busca comprar en Las Palmas de Gran Canaria, donde trabaja: "No solamente por los precios, que se han elevado bastante en los últimos años, sino también por la inesperada falta de producto de la que adolece ahora mismo esta zona. Es un momento de muchísima, muchísima demanda, y muy poca oferta”, explica.
Déficit de casas y precios desorbitados
Aunque discrepan en la forma de corregirla, existe un cierto consenso entre los expertos consultados por RTVE sobre esa escasez de casas como origen de la crisis de acceso a la vivienda, ya sea mediante compra o alquiler. "Los problemas vienen de una falta de oferta. Hemos tenido un ciclo edificador bajísimo, el mínimo histórico durante casi diez años, y no se ha añadido oferta nueva al stock de viviendas. Y, por otro lado, en ese mismo periodo la demanda ha crecido de manera muy fuerte: la movilidad de la población se ha incrementado mucho, hemos mantenido la llegada de inmigración y el número de demandantes se ha multiplicado por dos o tres", resume Paloma Taltavull, catedrática de Economía Aplicada de la Universidad de Alicante y especialista en el análisis de los mercados inmobiliarios.
Esa brecha entre la oferta y la demanda de vivienda se aprecia al comparar los hogares que se han creado con las viviendas que han salido al mercado en los últimos años: desde la pandemia, en España hay 1,16 millones de hogares nuevos, pero apenas se han terminado algo más de 445.000 viviendas, lo que arroja un déficit de más de 715.000 casas en cinco años. Además, la demanda no solo procede de los nuevos hogares, sino que han crecido las compraventas de no residentes y la vivienda se consolida como un bien de inversión muy atractivo: su rentabilidad anual supera el 15%, según el Banco de España, el doble que antes de la pandemia y cerca de los niveles que alcanzó en la burbuja inmobiliaria.
El hecho es que faltan casas y eso es lo que, en última instancia, impulsa los precios, tal como explica la profesora Taltavull: "Cuando no hay oferta suficiente, primero se absorben las ofertas excedentarias que había, y después llega el momento en que los precios empiezan a crecer". En los últimos cinco años, el precio medio de la vivienda libre ha subido en España más de un 37%, de los 1.458 euros por metro cuadrado que se registraban en el último trimestre de 2020 hasta los 2.230 al cierre de 2025, según el Ministerio de Vivienda. En algunas provincias, como Madrid, Valencia o Baleares, el incremento supera el 50% y en Málaga ya llega al 60%.
El incremento acelerado de los precios ha abierto una segunda brecha, toda vez que los salarios no crecen al mismo ritmo. Entre 2015 y 2024, según los datos del Instituto Nacional de Estadística (INE), el precio de la vivienda subió un 65%, mientras que el salario medio bruto aumentó un 26%. Si se observa la franja de edad entre 25 y 34 años, donde se ubican la mayoría de los jóvenes que quieren emanciparse, el alza fue mayor, del 42%, pero todavía muy por debajo de lo que subieron las casas. Todo indica, además, que esa brecha se sigue ampliando: la vivienda subió otro 12,9% en 2025 -lo que lleva la subida acumulada en la última década al 87%- y, aunque aún no hay datos sobre salarios, puede servir como referencia la subida pactada en los convenios colectivos, del 3,5%, de nuevo muy inferior.
Hipotecas baratas… si se dispone de ahorro
La subida de los precios, además, dificulta el acceso a la financiación necesaria para costear la compra de la vivienda. No tanto por el precio de las hipotecas, que está en niveles históricamente reducidos: el tipo de interés medio de los préstamos para adquisición de vivienda libre, que en torno a 1990 superaba el 15% y en plena burbuja inmobiliaria rebasó el 5%, ahora ronda el 2,6%. Sin embargo, lo difícil es conseguir esa hipoteca, porque el encarecimiento eleva cada vez más el umbral de ahorro previo que se necesita.
Las entidades financieras, por lo general, no prestan más del 80% del valor tasado de la casa, por lo que el comprador debe aportar el 20% restante y en torno a otro 10% para los gastos de la compraventa, como los impuestos, la notaría o la propia tasación. Dado que el precio medio de una vivienda en España supera los 210.000 euros, se necesitan, como mínimo, en torno a 63.000 euros para solicitar una hipoteca, aunque la cantidad exacta variará en función de la casa y de su ubicación, ya que los gastos difieren en las distintas regiones.
Es una cantidad considerable y, sobre todo, que va aumentando a medida que pasa el tiempo y los precios continúan creciendo. Las familias que ya disponen de una vivienda y quieren comprar una mejor pueden vender la que ya poseen para superar ese obstáculo, pero para los hogares que intentan comprar su primera casa se convierte en un muro muy difícil de salvar, especialmente cuando se trata de jóvenes con ingresos reducidos o irregulares. Y si el objetivo es pasar del alquiler a la propiedad, la subida también exorbitada de los alquileres dificulta mucho el ahorro, lo que está lastrando a toda una generación.
"Hoy hay una brecha generacional, que mañana será una brecha socioeconómica", advierte Jorge Galindo, director del Centro de Políticas Económicas de Esade (EsadeEcPol) y autor del libro Tres millones de viviendas. Cómo pasar de la escasez a la abundancia. "Habrá hogares que hayan podido construir un patrimonio, accediendo a una vivienda que ahora es muy cara, en coste de entrada. Otros tardarán más y otros, directamente, no habrán podido hacerlo", señala. Este cambio se aprecia ya en que cada vez hay menos propietarios: los hogares con casa propia bajan en las dos últimas décadas en todas las franjas de edad, pero sobre todo entre los jóvenes, que pasan del 53,6% al 30,6%, y entre quienes tienen de 30 a 44 años, donde los propietarios bajan del 72,5% a poco más de la mitad, el 53,1%.
Construir más viviendas
¿Cómo abordar esa escalada? Los expertos coinciden en la necesidad de incrementar la oferta de vivienda, con el fin de cubrir el aumento de la demanda y así contener la subida de los precios, lo que implica construir más. Pero no sólo: "Primero, hay que construir suficiente para cubrir la demanda y actualmente no se está realizando. Segundo, hay que cuidar el parque existente, hay que gestionar bien para garantizar que [la vivienda] tenga un uso demográfico, es decir, que sea utilizada como vivienda habitual de las familias. Tercero, la construcción tiene que ser sostenible ambientalmente, pero también socialmente. Y cuarto, [asegurar] la accesibilidad y la estabilidad de la residencia", resume Juan Antonio Módenes, geógrafo de la Universidad Autónoma de Barcelona y especialista en demanda residencial.
La presidenta de la Asociación de Promotores Inmobiliarios de Madrid (Asprima), Carolina Roca, estima que se deberían construir "250.000 viviendas al año, 100.000 de ellas vivienda de protección oficial, vivienda protegida" y reclama medidas "urgentes" para liberalizar suelo y reducir la burocracia: "El desarrollo del suelo no puede tener tiempos de maduración de 15 años, hay que reducirlos drásticamente a dos, tres años desde que se parte de un suelo rústico hasta que obtenemos un solar. Y después, otro gran problema es el tiempo de tramitación de las licencias, no puede ser que tardes más de un año. En muchísimos casos, los promotores tardamos prácticamente lo mismo en obtener la licencia municipal para empezar a construir que lo que tardamos en construir un edificio de 100 viviendas".
"Hay algunos países, algunas ciudades, que están utilizando sistemas de inteligencia artificial para comprobar la legalidad de los proyectos urbanísticos, para los requisitos de los proyectos medioambientales, y es capaz de comprobar el 90% de todos los requisitos que hacen falta", propone José García Montalvo, catedrático de Economía de la Universitat Pompeu Fabra, quien también apuesta por agilizar la burocracia. Asimismo, señala otros aspectos como construir infraestructuras, "un medio de transporte fiable y rápido para poder acceder" y así ampliar el suelo disponible en las áreas metropolitanas, o reducir las competencias urbanísticas de los ayuntamientos, que tienden a restringir la construcción: "Es necesario encontrar mecanismos que coordinen los intereses de los gobiernos locales con los intereses de la gente que no vive en la ciudad, que no son votantes de la ciudad, pero que querrían entrar y tener una residencia allí".
El economista José Antonio Pérez Ramírez, director de Real Estate Business School, apunta, por su parte, a la falta de financiación asequible para los promotores: "Las financieras siguen ancladas en lo que ocurrió en el 2006 y las cosas son muy distintas". A su juicio, habría que flexibilizar las normas de regulación bancaria de los acuerdos de Basilea, que limitan la exposición de los bancos a los préstamos de promoción inmobiliaria, que se considera de riesgo alto, y al tiempo abrir vías para canalizar ahorro hacia la construcción: "Hay que recuperar lo que fue el Banco Hipotecario", una entidad pública especializada en hipotecas y préstamos a promotores que fue privatizada en los 90.
Vivienda asequible y pública
Además de fomentar la construcción, la mayoría de los expertos señalan que debe ser vivienda asequible para que los nuevos hogares encuentren acomodo. En este sentido, Paloma Taltavull aboga por "ayudar a la compra de la primera vivienda", con garantías y avales que permitan acceder a la financiación, esto es, salvar ese muro del ahorro que impide comprar. "Un aval público para los primeros años del pago de la hipoteca, donde se concentra el riesgo, que en un crédito hipotecario a 25 años son los primeros siete", calcula. Taltavull defiende que es una medida barata y que favorece a toda la economía: "Si a un hogar joven le apoyas en la compra de vivienda salta un escalón, empieza su ciclo de vida con capital inmobiliario. Si no, todos los hogares más jóvenes entran al alquiler en mesa y les cuesta diez años, 15 años, llegar a la propiedad".
Jorge Galindo, sin embargo, avisa de que "facilitar el acceso al crédito, por la vía privada o con avales públicos, sin relajar antes el ahogamiento que hay en la oferta, esto es, si hay más dinero pero no aumentan las viviendas, se van a incrementar los precios". Por eso, insiste en "revisar todas nuestras normativas a nivel estatal, autonómico y local para ver dónde están los cuellos de botella regulatorios que hacen más difícil construir tanto al sector privado como al sector público". Por ejemplo, las limitaciones a la densidad, que, a su juicio, "no tienen ninguna lógica más allá de la preferencia estética", para poder construir en altura, por encima de diez pisos: "Que nadie se piense que estamos hablando de convertir esto Hong Kong, no es el plan. Esto es Blasco Ibáñez [en Valencia], esto es el Eixample [en Barcelona], esto es Chamartín [en Madrid]. Es así de sencillo, ya lo hemos hecho".
La mayoría de los especialistas convienen que es esencial la contribución del Estado para la construcción de nuevas viviendas, aunque hay quien subraya la necesidad de mantener la protección más allá de los plazos ahora corrientes, incluso durante toda la vida del inmueble. "La vivienda pública no debería venderse", asegura el arquitecto Antonio Bezanilla, que fue director general de Urbanismo de Santander tras la pandemia, y que argumenta que las casas construidas con dinero público "deberían tener unas condiciones de alquiler buenas, mantenerse en el tiempo o en la duración que fuera precisa, pero no debería perderse nunca el patrimonio público en cuanto a propiedad".
La arquitecta Cristina Llorente, que dirige un estudio en Baleares especializado en las desigualdades urbanísticas, señala igualmente que "uno de los primeros problemas es que la vivienda pública que se construyó ya hace décadas, con el tiempo, ha pasado a ser liberalizada, ahora mismo es vivienda libre, de formas que parte de ese parque que podríamos tener hoy en día lo hemos lo hemos perdido". Es un escenario que impulsa de forma especial los precios en el limitado territorio insular, donde, además, existe una elevada demanda de compradores no residentes, tanto en Baleares como en Canarias, lo que ha llevado propuestas para restringir esas compras, aunque con difícil encaje legal.
Una movilización social por la vivienda
Otras propuestas para conseguir más vivienda accesible pasan por poner en el mercado viviendas ya existentes, lo que implica impulsar la rehabilitación. "Sería una muy buena alternativa, aunque muy costosa en tiempo, hacer un trabajo quirúrgico en las ciudades y detectar todas esas viviendas que actualmente están vacías, para lanzar planes de rehabilitación de esas viviendas que permitan incorporarlas al parque público”, comenta Cristina Llorente. En las zonas rurales, de hecho, abundan las casas vacías con problemas de habitabilidad, por lo que incentivar o apoyar la rehabilitación podría ser una manera de revitalizar pueblos y cabeceras comarcales que ahora pierden población.
El decano del Colegio de Arquitectos de Madrid, Sigfrido Herráez, menciona las nuevas formas de convivencia como una forma para aliviar el problema de acceso: "Hay ciudadanos mayores que quieren vivir juntos, pero no en habitaciones, sino en su propia vivienda; hay jóvenes que se inician en el mercado laboral que quieren convivir y tener unos servicios comunes; hay una serie de nuevos movimientos, nuevas formas de vivir, como el coliving o el flex-living, que tienen una demanda muy clara y que debemos atender".
En última instancia, varios expertos inciden en que los españoles deben elevar el problema de acceso a la vivienda hasta convertirlo en una prioridad para las instituciones, porque afecta ya a la movilidad no solo personal, sino también laboral, es decir, es un obstáculo para el desarrollo económico. "Solo se va a empezar a solucionar por un nivel de presión social incontestable. Que la ciudadanía exija [a los políticos] que se pongan de acuerdo, tomen medidas efectivas, dediquen recursos económicos y regulen lo que tengan que regular. Y otro vector de presión -que no va a ser nunca público, pero que ya se está dando- son las patronales, porque las empresas tienen problemas, y no son que no tengan pedidos o que no vendan bienes o servicios, sino que tiene que ver con la mano de obra, porque tenemos el mercado de la vivienda estropeado", explica Javier Burón, gerente de la empresa pública de suelo Industrial, Vivienda y Cohesión Territorial de Navarra.
"Hay que ordenar prioridades y tenemos que construir una sociedad civil orientada hacia el sí. Y esto no es una responsabilidad de las administraciones públicas, es una responsabilidad nuestra, de la ciudadanía", argumenta Jorge Galindo. "¿Realmente nos parece que es tan importante la vivienda nueva, la vivienda disponible, la vivienda accesible? Construyamos asociaciones, entidades que se movilicen por eso. No esperemos a que nos lo den, porque no nos lo van a dar. Las administraciones públicas no tienen por qué darnos eso. Somos nosotros quienes tenemos que hacerlo".
