Enervación, alquileres y rebajas fiscales: ¿Qué ganan los inquilinos con los decretos de vivienda?¿Y los propietarios?
- El Gobierno prórroga la prohibición de desahucios a vulnerables, pero estipula una compensación para pequeños caseros
- Las bonificaciones fiscales para los propietarios pueden ser de hasta el 100% si rebajan más de un 5% la renta del alquiler
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Los dos decretos aprobados por el Gobierno para intentar paliar la crisis de acceso a la vivienda han levantado multitud de críticas a uno y otro lado del espectro político. Los grupos de izquierda han cargado contra el Ejecutivo por considerar que la primera iniciativa es insuficiente, sigue premiando a los propietarios frente a los inquilinos y no ataja la especulación. La derecha considera que es un ataque a la propiedad privada, tanto el primer texto como el segundo, el que contempla la renovación automática de los contratos de alquiler sin límite temporal, y desprotege a los pequeños caseros.
La lectura que hace el Gobierno es completamente distinta. Desde el ala socialista señalan que el primer texto, el liderado por el Ministerio de Vivienda y trabajado en los últimos meses con los grupos, recoge propuestas de todos los partidos con los que han negociado y es un reflejo de la distintas sensibilidades que conforman el arco parlamentario. Eso sí, es imposible que el texto cumpla al cien por cien con las expectativas de nadie porque todos han cedido.
Es uno de los argumentos que esgrimió la ministra de Vivienda, Isabel Rodríguez, el pasado martes, cuando avanzó las principales medidas en la rueda de prensa posterior al Consejo de Ministros. “Sé que para ellos [en referencia a los grupos] ha sido difícil hacer alguna renuncia, pero hemos conseguido un equilibrio, un texto donde la mayoría de españoles, voten a quien voten, pueden verse reflejados”, defendió. Y bajo esa misma lógica los decretos contemplan beneficios para los inquilinos y también para los pequeños propietarios. Estas son las principales medidas aprobadas y el provecho que pueden sacar unos y otros:
Prórroga de los desahucios hasta 2030
El primer decreto establece la suspensión de los desahucios de personas vulnerables sin alternativa habitacional hasta el 31 de diciembre de 2030. Si el desahucio es por impago de rentas, el inquilino se puede acoger a la figura de la enervación, que permite paralizar y archivar el proceso de desahucio si abona lo debido. El contrato sigue vigente hasta su finalización.
Pero el decreto va un paso más allá y regula la enervación extraordinaria. En este caso es la administración pública competente, las comunidades autónomas, la que asume el dinero adeudado si no ofrece una alternativa habitacional al inquilino en un plazo de dos meses. Como en el anterior supuesto, el contrato sigue vigente hasta su finalización.
Este punto es una de las grandes novedades del decreto. Y como recuerdan desde el Ministerio de Vivienda, la figura de la enervación extraordinaria no está sujeta a ningún límite temporal, como sí lo están otras medidas del decreto, porque para su creación se modifica un artículo de la Ley de Enjuiciamiento Civil por lo que estará vigente hasta que no se vuelva a cambiar la norma.
Si el desahucio no es por el impago de rentas, lo que sucedió con Maricarmen, y el inquilino vulnerable no tiene una alternativa habitacional, las comunidades autónomas deberán ofrecerle un recurso digno. Si no lo hacen, el proceso se paraliza, pero el decreto contempla una compensación para el propietario particular, también si el casero es una empresa dedicada al alquiler asequible. La contraprestación la deben abonar las autonomías, pero será el Gobierno central el que aporte el dinero.
Para estos supuestos, los desahucios no ligados a un impago, el texto recoge la posibilidad de ejecutar el lanzamiento aunque el inquilino sea una persona vulnerable. Es el caso de caseros particulares que no tengan más de dos viviendas y acrediten vulnerabilidad. Esta excepción no opera si el arrendatario es una persona jurídica. Además, no se prevé ninguna compensación cuando el propietario sea un fondo buitre, independientemente del motivo del desahucio.
La renovación de los alquileres
El primer decreto estipula una prórroga máxima de dos años de los contratos de alquiler que finalicen antes del 31 de diciembre de 2028. Para poder acogerse a esta medida, el inquilino tiene que estar al corriente de los pagos y haberlo estado durante los ocho meses previos. El propietario está obligado a aceptar la renovación con las mismas condiciones salvo que ambas partes hayan acordado unas nuevas, hayan firmado otro contrato o el casero haya comunicado, según prevé la Ley de Arrendamientos Urbanos, que necesita la vivienda para disfrutarla él o algún familiar. Esta es una prerrogativa que el propietario puede exigir aunque no se haya incluido expresamente en el contrato de alquiler.
El segundo texto es el que estipula la renovación automática sin límite temporal de los contratos y es la que más polémica ha levantado. En el supuesto de que el Congreso convalide también este decreto, es el que prevalece. La propuesta, impulsada en este caso por Sumar, determina que una vez cumplido el periodo mínimo obligatorio de los contratos -cinco años si se ha firmado entre particulares, siete años cuando se ha suscrito con una empresa-, se renueva de forma automática por los mismos plazos si ninguna de las partes expresa su disconformidad.
Si el casero quiere poner fin al alquiler debe comunicárselo al inquilino con seis meses de antelación, si es este el que quiere mudarse debe avisar dos meses antes. En el caso de que sea el propietario el que decida rescindirlo, el decreto contempla una indemnización para el inquilino de 12 mensualidades siempre y cuando no concurra ninguna de las excepciones previstas. Estas son: que el arrendador, su pareja o un familiar de hasta segundo grado necesite usar la vivienda, que acredite una situación de vulnerabilidad, que el inquilino no la habite durante más de seis meses al año sin causa justificada, que este tenga otra residencia en la misma localidad, que se firme un nuevo contrato a precio regulado o que el arrendatario no quiera renovar adaptando el precio a los índices oficiales.
El inquilino, en caso de que sea una persona vulnerable, podrá exigir una prórroga extraordinaria de un año con las mismas condiciones siempre y cuando el propietario sea un gran tenedor que tenga cinco o más viviendas en la zona. También se contempla una prórroga de hasta tres años si el piso se encuentra en un área tensionada.
Beneficios fiscales para inquilinos y propietarios
El primer decreto contempla exenciones fiscales para los inquilinos y los propietarios. Las deducciones de los primeros beneficiarán a 1,6 millones de contribuyentes y tendrán un coste mínimo de 950 millones de euros para las arcas del Estado. El montante de los beneficios previstos para los segundos rondará los 330 millones, según datos del Ministerio de Vivienda.
Los inquilinos podrán ahorrarse hasta una mensualidad al año, según cálculos del Gobierno. La deducción por alquiler de vivienda habitual, de hasta un 10% del IRPF, está prevista para contribuyentes con base imponible inferior a 33.007,20 euros. Para poder acogerse esta bonificación, ni el arrendatario ni su unidad familiar deben ser propietarios de otra casa a menos de 50 kilómetros. Con una base imponible de hasta 23.007 euros, la cantidad máxima de alquiler para poder acogerse a la deducción es de 11.630 euros. A partir de dicha cantidad, la cuota se va reduciendo.
Los caseros que no estén considerados grandes tenedores y renueven un contrato con una reducción de la renta superior al 5% podrán tener una reducción del 100%, por lo que el rendimiento obtenido no pagará IRPF. Las bonificaciones para los propietarios se modulan entre un 95%, 90%, 85% o 70% en función de varios factores como la edad del inquilino, con mayor descuento si tiene entre 18 y 35 años, o si el piso se encuentra en una zona tensionada. Si el propietario sube el precio del contrato un 5%, la bonificación será del 40%, pero solo del 15% si el incremento del contrato sube más de un 20%.
El alquiler por habitaciones se equipara al habitual
Otro de los puntos destacados del primer decreto es el que equipara el alquiler por habitaciones al habitual. El decreto establece que el precio de los diferentes espacios no puede ser superior al del conjunto de la casa. Ahora bien, esta limitación sólo podrá aplicarse en aquellas comunidades que hayan decretado zonas tensionadas en las que existe un precio tope, la referencia para establecer el coste máximo. En aquellas regiones que no se ha instaurado esta medida, no existe un límite ni para el conjunto del piso ni para cada habitación.
No obstante, con los cambios introducidos en el decreto, los inquilinos que paguen por habitación, independientemente de la comunidad en la que vivan, pasan a estar sujetos a la Ley de Arrendamientos Urbanos. Esta norma es más garantista y, entre otros aspectos, establece que los contratos tienen una duración de cinco años cuando se firman entre particulares y de siete cuando es una empresa. Es decir, los inquilinos se garantizan una mayor duración del alquiler. También se podrán beneficiar de la deducción fiscal en el IRPF.
