Hipotecas: ¿Hay riesgo de burbuja en los "indicios" de relajación que advierte el FMI en los bancos españoles?
- Analizamos los principales indicadores después de que la institución internacional pidiera que se tomen medidas
- Endurecer las condiciones complicaría aún más el acceso a la vivienda, sostiene el Banco de España
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2.300 euros cada metro cuadrado. El precio para comprar una vivienda está en máximos históricos, pero las hipotecas firmadas en España siguen creciendo mes a mes. En las últimas semanas, no obstante, se han notado algunas ráfagas de cambio. Primero, el ritmo de las compraventas se está pausando. Segundo, el euríbor está al alza. Tercero, ¿se están relajando los estándares crediticios, esas reglas que avisan del riesgo de una posible crisis financiera?
Lo planteamos entre interrogantes porque hace unos días el Fondo Monetario Internacional (FMI) habló en un informe sobre el mercado español de "los primeros indicios de una flexibilización de los criterios de concesión de préstamos bancarios" y pidió al Banco de España que tome medidas. En concreto, sobre las hipotecas. Y "posiblemente", con "directrices de supervisión".
La institución que preside José Luis Escrivá, en cambio, había advertido poco antes que los topes a las hipotecas pueden tener "efectos colaterales" sobre el precio de la vivienda en alquiler y el acceso a la propiedad de los jóvenes. ¿Por qué? Es un círculo vicioso: quienes no pueden comprarse una casa tendrán que vivir como inquilinos, por lo que la demanda de arrendamientos sube y los pisos se encarecen. Esto, a su vez, reduciría su gasto en consumo e inversiones.
Las señales de riesgo, "muy por debajo de sus máximos históricos"
"Los criterios de concesión de crédito hipotecario se han relajado ligeramente, pero se mantienen muy por debajo de sus máximos históricos", defiende el informe de primavera sobre estabilidad financiera del Banco de España, publicado el 14 de mayo. En él se reconoce que está estudiando posibles herramientas para un mayor control, pero cree que deberían aplicarse siempre de forma "cuidadosa y flexible" para evitar los daños.
La Asociación Hipotecaria Española (AHE), que reúne a los principales bancos españoles, se acoge a ese mismo análisis. "Los estándares crediticios se están manteniendo en un rango prudente", afirma a RTVE Noticias su responsable de investigaciones, Leyre López. "Y lo cierto es que actualmente sigue habiendo un problema de accesibilidad al crédito y a la vivienda en general muy importante (…) Si se pusieran límites de acceso al crédito, habría colectivos que se quedarían fuera".
Revisemos, entonces, los datos. Según el Banco de España, han aumentado "ligeramente" las compras de vivienda en las que la hipoteca cubre más del 80% del precio. Estas operaciones han pasado de representar el 39,2 % a comienzos de 2024 al 43,8 % a finales de 2025. La misma tendencia ascendente se dibuja en los préstamos por encima del 80% del valor de tasación, que han pasado del 10,8% al 15,6% en el mismo periodo.
"Seguramente ese comportamiento esté en línea con los programas de avales", explica la analista de la AHE, en referencia a los programas del Estado y las comunidades autónomas para garantizar el cobro de la deuda y favorecer que los bancos concedan hipotecas a personas con menos ahorros.
Al respecto, también la estadística del Banco de España revela que ha aumentado la ratio entre la cuantía de la hipoteca con los ingresos, pero, como en el resto de los casos, subraya que los niveles siguen por debajo de los "máximos históricos".
Niveles bajos de morosidad
Dichos máximos históricos llevaron a la burbuja inmobiliaria de 2008, pero después de su estallido se desarrollaron los estándares y controles internacionales de los acuerdos de Basilea III, que el Banco Central Europeo aplica al mercado único.
"Status quo, dejaría las cosas como están porque están funcionando bien. Los niveles de dudosidad, en el caso de la vivienda, están por debajo del 2%", afirma López, de la AHE, quien no ve adecuado recrudecer "todavía más" el acceso al crédito y aboga incluso por "flexibilizar un poco las condiciones en los casos en los que el perfil financiero es más solvente".
Al cierre de 2025, el porcentaje de préstamos dudosos (de vivienda y otros) en las principales instituciones españolas fue del 2,77%, algo por encima del 2,18% de la media de los países del Mecanismo Único de Supervisión. En ambos casos, la tasa ha ido en descenso desde el entorno del 3,5% al que se llegó durante la pandemia de coronavirus.
Así, sin burbuja a la vista, está por ver cómo afectará el progresivo aumento del euríbor en las estadísticas de vivienda y los indicadores de riesgo. De momento, mientras el número de las compraventas se estabiliza, el de hipotecas ha continuado aumentando a un ritmo del 9,7% interanual en el primer trimestre de 2026, el mejor comienzo de año desde 2011.
"Se produce un descenso de la proporción de compras sin financiación hipotecaria, que supone el 28% del total cuando llegaron a suponer algo más del 35% a principios de 2024", analiza el economista Pedro Álvarez Ondina, de Caixa Bank Research, que subraya que el importe medio de esos préstamos sigue creciendo "a ritmos interanuales de dos dígitos", el 10,7% en los tres primeros meses del año.
