Comprar una vivienda, una meta truncada para jóvenes y familias en tiempos de inflación

• La preocupación por el acceso a la vivienda no para de crecer y ya se sitúa en niveles de 2009
• Entre los principales motivos está la subida de los precios, la falta de oferta y la precariedad laboral

Una mujer mira el escaparate de una inmobiliaria en Bilbao

El contexto económico, con la cesta de la compra por las nubes y los tipos de interés en su nivel más alto en más de dos décadas, hace que los compradores se lo piensen dos veces antes de dar el paso de comprar una vivienda. Unas veces, por prudencia y otras, simplemente porque no pueden.

Son dos de los principales motivos que han llevado a la compraventa de vivienda a registrar en agosto su séptima caída consecutiva en términos interanuales. En este tiempo, coincidiendo con el endurecimiento de la política monetaria del Banco Central Europeo (BCE), el número de transacciones se ha reducido con respecto al mismo periodo del año anterior en una media de 4.000 operaciones al mes.

Los expertos consultados, no obstante, llaman a la prudencia. “Tenemos que poner en contexto este descenso. Los datos se comparan con 2022, que fue un año de auténtico boom inmobiliario, de récord de los últimos 15 años”, explica la directora de Estudios de Fotocasa, María Matos, quien aboga por cotejar el dato con el mismo mes de 2019, de forma previa a la irrupción del coronavirus y la guerra de Ucrania.

Entonces, en agosto de 2019, el número de operaciones de compraventa se situó en 35.723. Y, este año, en 48.303. En opinión de Matos, es una cifra “muy dinámica” que sigue mostrando “una gran resiliencia” para el sector inmobiliario, pese a cosechar una caída del 14,4% con respecto al mismo mes del año anterior. “Es decir, no hay un parón, simplemente una acomodación del sector a la nueva política monetaria, que es así, que estamos viendo que está siendo muy brusca”, apuntan desde Fotocasa.

Cabe recordar que en apenas un año y medio, el euríbor ha pasado de tasas negativas en marzo de 2022 a cerrar septiembre en el 4,149%, una cifra que no se veía desde hace 15 años, en plena crisis financiera. De hecho, nunca antes este indicador había registrado una subida tan rápida.

El perfil de comprador cambia a raíz de la subida de precios

Precisamente ese “ajuste” del mercado a la nueva situación económica, con la subida de los tipos de interés como principal lastre para jóvenes y familias -un 28% se han visto obligados a paralizar el proceso de compra, según Fotocasa-, ha provocado un cambio de perfil del comprador hacia uno más específico conformado por “ciudadanos solventes de nivel socioeconómico alto”.

Así, el espacio al que se ha visto obligado a abandonar el comprador tradicional, ha sido aprovechado por pequeños ahorradores y grandes inversores, además de compradores extranjeros. “Están teniendo un papel clave en las compraventas de estos últimos meses porque no son tan vulnerables a los cambios de las subidas de los tipos de interés. Es decir, están comprando sin necesidad de pasar por la financiación bancaria y se están beneficiando de las condiciones en estos momentos”, explica Matos.

Por tanto, la demanda sigue siendo elevada, mientras la oferta cada vez es más reducida. De seguir así, advierten desde Fotocasa, "podemos encontrarnos con una grave problemática de subida de precios", sobre todo en el caso de la vivienda nueva. "No solo por la inflación, que afecta al coste de los materiales, a la producción y logística, que ha ocasionado la ralentización y paralización de algunas promociones, sino a la demanda de compra tan fuerte y solvente frente a los niveles productivos tan escasos de la vivienda a estrenar”, añade la experta.

Aumenta la demanda de vivienda nueva mientras se frena su construcción, lo que que provoca que suban sus precios

Las familias aún no han recuperado lo perdido por la crisis

Y, mientras tanto, los precios siguen sin tocar techo. En el segundo trimestre (último dato disponible), se registró un alza del 3,6% y ya son 37 trimestres de incrementos, según el INE. El dato de este trimestre se explica, sobre todo, por el impulso de la vivienda nueva, que de abril a junio se encareció un 7,7% con respecto al mismo periodo del año anterior.

“Como la demanda sigue siendo tan elevada, los vendedores no tienen necesidad de bajar los precios”, apunta la directora de comunicación de iAhorro, Laura Martínez. No obstante, existen grandes diferencias por territorios, siendo las grandes ciudades las que presentan más dificultades, con Madrid, las zonas costeras y las islas Baleares y Canarias como los territorios donde se registran los mayores repuntes.

Estos precios cada vez más altos exigen, al mismo tiempo, dedicar cada vez más recursos a la compra de una vivienda. De acuerdo al supervisor, una familia debe destinar ya casi siete años de su renta bruta para costear la adquisición de una casa, lo que supone el doble que hace tres décadas.

Todo ello, mientras los trabajadores aún no han recuperado lo perdido en los dos últimos ejercicios, a raíz del repunte de precios. Según datos del Banco de España, en este tiempo las familias se han dejado por el camino un 4,5% de poder adquisitivo.

Los jóvenes, los más perjudicados

Una situación que se agrava en función de la edad: solo el 36% de los jóvenes tiene una vivienda en propiedad, una cifra que hace una década se situaba en el 69,3%. Por este motivo, los menores de 35 años siguen retrasando la edad de emancipación, que ya se sitúa de media en los 30,3 años, la más alta de las últimas dos décadas.

Desde el estallido de la burbuja inmobiliaria, el aumento del desempleo y la precariedad laboral, primero, y la recuperación del precio de la vivienda, después, han intensificado la distancia entre quienes tienen un piso en propiedad y quienes son incapaces de acceder a él. Y la mayoría de los jóvenes está en el segundo grupo, ante las dificultades para reunir el ahorro requerido para la entrada.

En el otro extremo se encuentran los hipotecados. En concreto, aquellos que tienen suscrito un préstamo a tipo variable, cuya cuantía no ha dejado de incrementarse desde el último año. Y es que tomando como referencia un préstamo tipo de 150.000 euros, con un plazo de amortización de 30 años y un diferencial del 0,99%, la cuota hipotecaria mensual ha pasado de 572 euros a 810 euros a partir de la revisión. Esto son casi 3.000 euros más al año.

“Los productos de la cesta de la compra en máximos, los suministros básicos como la luz o el gas todavía muy elevados, el petróleo que vuelve a repuntar… todo esto en alguna forma viene dinamitando la capacidad de reembolso de los préstamos y, con la subida de los tipos de interés, la situación se ha agravado aún más”, señala Ángel Martínez, vicepresidente del Consejo General de Colegios de Agentes de la Propiedad de España (CGCOAPI).

Al mismo tiempo, explica a RTVE.es, los jóvenes están viendo como sus gastos fijos son cada vez más elevados (solo el pago del alquiler ya supone casi un 43% del salario de los españoles, según iAhorro), lo que implica que sus ratios de endeudamiento sean también menores. “Estas personas que desean pagar sus préstamos pero no llegan o aquellos que quieren adquirir su primera vivienda para ‘vivirla’, se están viendo desplazadas del mercado”, lamenta Martínez.

¿Mejorará la situación?

Se trata de un cóctel perfecto que ya hace de la vivienda uno de los principales problemas de los españoles, según el Centro de Investigaciones Sociológicas (CIS). En concreto, en el último barómetro correspondiente a junio, la preocupación por la vivienda subió dos puntos y se colocó como el sexto problema en el CIS, llegando a niveles de 2009, en plena crisis inmobiliaria.

“El mercado inmobiliario no es como coger un barco a motor que nos lleva de un punto a otro. Nosotros siempre vamos, como digo, en un velero y dependiendo de las circunstancias externas tendremos que dar más o menos vuelta hasta llegar al objetivo”, sostiene el vicepresidente del CGCOAPI. En su opinión, a la “incertidumbre económica” antes planteada, se suma “la inestabilidad política”, lo que se traduce en "un conglomerado que hace que no fluya el mercado como debería”.

Por tres razones - Ya no solo se alquilan habitaciones, también se compran - Escuchar ahora

Pero, ¿mejorará la situación? Ángel Martínez sostiene que los precios de la vivienda comenzarán a bajar “pronto”, ahora que el BCE ha adelantado que el fin de las subidas de los tipos de interés está cerca. Desde iAhorro, por su parte, creen que también se revisarán a la baja, aunque solo en las capitales de provincias y las ciudades más pequeñas, “donde realmente la demanda y la oferta está más equilibrada”.

En cualquier caso, los expertos consultados coinciden en que una nueva burbuja inmobiliaria está lejos de producirse, entre otros motivos, porque la banca ha endurecido los criterios a la hora de conceder préstamos, mientras se ha puesto en marcha un código de Buenas Prácticas con el fin de ayudar a las familias que no puedan hacer frente a sus créditos.

Pese a ello, siguen reclamando al Ejecutivo que se tomen medidas para mejorar la situación de los que más lo necesitan. En la misma línea, esta misma semana la OCDE pedía al Gobierno tener como "prioridad" la ampliación del parque de viviendas sociales de alquiler, al tiempo que alertaba de que la Ley de Vivienda podría "reducir la ya baja oferta" y "aumentar los precios en el largo plazo".