Así es el primer borrador de la ley de vivienda: limitación de precios, más vivienda social y freno a los desahucios

• El Consejo de Ministros ha enviado la norma al Congreso, cuya tramitación se prevé larga y complicada
• El Ejecutivo aún no tiene garantizados los apoyos y el PP ya ha anunciado que recurrirá al Constitucional

El Gobierno aprueba el proyecto de ley de vivienda que incluye el control de precios en zonas tensionadas

El Consejo de Ministros ha aprobado este martes en segunda vuelta la primera ley de vivienda de la democracia, una norma que busca garantizar el acceso a la vivienda de los colectivos más vulnerables y que tiene entre sus principales medidas la limitación de los precios de los alquileres a grandes tenedores en las denominadas zonas tensionadas, bonificaciones de hasta el 90 % para pequeños propietarios si posibilitan la bajada de los precios o el fomento del parque público de vivienda.

La norma será enviada al Congreso un año después de que iniciaran las negociaciones los socios de Gobierno, PSOE y Unidas Podemos, que finalmente lograron un acuerdo in extremis en octubre para salvar el último escollo en las negociaciones de los Presupuestos para 2022. No obstante, el Ejecutivo aún no tiene garantizados los apoyos necesarios en el Congreso, por lo que la tramitación parlamentaria que comenzará ahora tiene visos de convertirse en ardua y hace dudar a muchos, incluso, de que termine en la aprobación de la norma. En este sentido, el PP ya ha anunciado que recurrirá ante el Tribunal Constitucional.

Regulación de alquileres a grandes tenedores

La regulación de los alquileres para terminar con las subidas abusivas es el centro de la norma. Afectará a las personas jurídicas que sean grandes tenedores, es decir, aquellas con más de 10 viviendas de uso residencial o una superficie construida de más de 1.500 metros cuadrados, excluyendo garajes y trasteros", que estarán obligadas a bajar por ley los alquileres en base al índice de referencia de todas las propiedades que se encuentren en las zonas tensionadas. Dichas zonas se declararán donde los alquileres no hayan parado de encarecerse en cinco años y supongan más del 30 % de los ingresos de sus inquilinos.

En este sentido, la nueva ley impondrá a los grandes tenedores de vivienda rebajar en el precio de los alquileres en estas zonas. Esto significa que, cuando se firme o renueve un contrato, la nueva renta no podrá superar el límite máximo establecido en el índice de precios de referencia del Ministerio, el cual se elaborará en los 18 meses próximos a la aprobación de la norma. Por tanto, no tendrá una aplicación real hasta, al menos, la primavera de 2024, teniendo en cuenta que el Congreso dé ‘luz verde’ a la ley antes de final de año.

Serán las comunidades autónomas quienes soliciten al Gobierno la declaración de estas zonas, por un tiempo máximo de tres años, aunque se podrá prorrogar anualmente siguiendo el mismo procedimiento. No obstante, deben persistir las circunstancias que motivaron la declaración y justificar medidas para revertir la situación.

Bonificaciones fiscales de hasta el 90 % a pequeños propietarios

Con el fin de que los pequeños propietarios -aquellos que posean menos de diez inmuebles residenciales- bajen los precios en las zonas tensionadas, la norma recoge un sistema de bonificaciones fiscales del IRPF. Serán del 90 % si se rebaja la renta un 5 % del total del anterior contrato; del 70 % si se alquila a jóvenes de entre 18 y 35 años o se destine a alquiler social en un precio inferior a los programas públicos para personas en vulnerabilidad; y del 60 % si la vivienda ha sido objeto de actuaciones de rehabilitación en los dos años anteriores. En el caso de no cumplir ninguno de los requisitos la bonificación será del 50 %.

Las reducciones serán aplicables sobre rendimientos netos positivos calculados por el contribuyente en "una autoliquidación presentada antes de que se haya iniciado un procedimiento de verificación de datos, de comprobación limitada o de inspección que incluya en su objeto la comprobación de tales rendimientos". Asimismo, según se estable en la norma, los requisitos exigidos deberán cumplirse "en el momento de celebrar el contrato de arrendamiento".

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Los precios no podrán subir más de un 10 %

La ley también contempla que en las viviendas situadas en las zonas declaradas tensionadas no se podrán subir los precios, exceptuando la actualización al IPC. Aunque hay una excepción: se podrá realizar un incremento de un máximo del 10 % en el coste de la renta en el caso de que los últimos dos años se haya rehabilitado la vivienda, se haya mejorado su eficiencia energética, se hubieran finalizado actuaciones de mejora de la accesibilidad o el contrato se firme por 10 o más años.

Por ejemplo, en el caso de las medidas de rehabilitación, se deberá demostrar que en los dos años anteriores a la fecha de la celebración del nuevo contrato de arrendamiento se hubieran finalizado actuaciones de mejora de la vivienda en la que se haya acreditado un ahorro de energía primaria no renovable del 30 %.

Recargo del IBI de hasta el 150 % a la vivienda vacía

Además, hay novedades respecto a la vivienda vacía. Con el objetivo de aumentar la oferta en el mercado, los ayuntamientos podrán aplicar un recargo del IBI de hasta el 150 %. Serán las comunidades autónomas quienes comuniquen al final de cada año cuantas viviendas vacías hay en su territorio.

Entre los criterios para poner en marcha esta medida, si la vivienda lleva más de dos años vacía y pertenece a un propietario que tiene cuatro o más inmuebles de uso residencial, el incremento mínimo será del 50 %. Por su parte, si ese periodo se eleva a tres años, el recargo será del 100 %. Además, contempla la posibilidad de añadir un recargo del 50 % más en el caso de inmuebles cuyos propietarios tengan dos o más pisos en el mismo término municipal.

El 30 % de las nuevas promociones, a vivienda social

Otro punto relevante de la norma es qué cantidad del nuevo suelo construido deberá destinarse a vivienda social, ya sea de alquiler o venta. Si el suelo se ha recalificado porque era rústico se deberá destinar un 30 % a ese fin, y un 10 % si la obra se realiza sobre suelo que ya era urbano. Serán los ayuntamientos quienes compensen a las promotoras.

Asimismo, se impide cambiar la calificación de la vivienda protegida en, al menos, un periodo como mínimo de 30 años, bajo condiciones que lo justifiquen y para lo cual se exigirá la devolución de todas las ayudas concedidas. Por otro lado, la norma agiliza los trámites para evitar desahucios en riesgo de exclusión permitiendo que las administraciones públicas actúen de oficio al comprobar si están en situación de vulnerabilidad.

También contempla la creación de un Consejo Asesor de Vivienda, que servirá como "un órgano consultivo para las políticas estatales de vivienda" y "asegurará la participación de los distintos agentes sociales en la elaboración y desarrollo de la política de vivienda".

Protección frente a los desahucios

Además, la nueva ley fija una protección frente a los desahucios para personas en riesgo de exclusión o en situación de vulnerabilidad, a través de una modificación de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

En este caso, los juzgados deberán solicitar a los servicios sociales un informe para acreditar si es una persona vulnerable. En caso afirmativo, se suspenderá el desahucio hasta que la Administración encuentre una alternativa habitacional en forma de vivienda, por un periodo de dos meses si el demandante es una persona física o de cuatro si es jurídica.