El peso de la inversión en pisos en la espiral de precios de la vivienda: ¿"falta oferta" o sobra "especulación"?

• El precio de los inmuebles sigue al alza, por lo que se usan como "activos financieros" o "productos de bolsa"
• Sin embargo, no se registran subidas en la compra de pisos por parte de sociedades ni en la rentabilidad del alquiler

Montaje fotográfico con un bloque de viviendas. GETTY

"Cómo invertir en pisos con poco dinero". La frase, en diferentes versiones, se repite en la página de resultados de YouTube con solo escribir "invertir pisos" en el cajón de búsqueda. Un listado de vídeos con consejos, tutoriales "paso a paso" y supuestas experiencias personales como recetas para el "éxito".

Mientras tanto, el metro cuadrado de los pisos que salen al mercado alquiler se ha encarecido un 46% de media en Barcelona en los últimos cinco años, según el portal Idealista, que recoge también una media del 29% en Madrid y de casi el 67% en Valencia, donde los precios —más bajos en un principio— tenían más margen para crecer.

Son los números que abonaron la manifestación del pasado domingo en Madrid, convocada por la plataforma Hábitat24, que agrupa a sindicatos, asociaciones vecinales y otras organizaciones por el "derecho a una vivienda digna". Pero, ¿qué peso tiene la inversión en la espiral de precios, en un mercado donde el 90% de los caseros son particulares y no empresas, según el Banco de España? La respuesta depende de a quién preguntamos.

"El gran problema no viene de quién tiene la propiedad, sino de que falta vivienda", repone la economista de CaixaBank Research, Judit Montoriol, en una entrevista con RTVE.es, en la que contrapone una "gran demanda", por el mayor número de hogares que quieren vivir de alquiler (por los flujos migratorios, cambios sociales, etc.), a una oferta que no ha aumentado en consonancia. "Esto explicaría en gran parte las tensiones que tenemos actualmente en precios".

No opina igual el director del área de Vivienda y Ciudad del Institut de Recerca Urbana de Barcelona (IDRA), Jaime Palomera, que rechaza el "mantra" de la falta de oferta porque históricamente los "ciclos de gran aumento" de casas disponibles, como lo fue el boom que acabó en burbuja en 2007, no han supuesto una bajada de precios. "La vivienda no es un bien de mercado como cualquier otro", explica, con unas características que favorecen el "rentismo", la "especulación" y, en definitiva, que se adquieran como "activos financieros", como un "producto de bolsa que se revaloriza" con el tiempo.

En primer lugar, esto se debe a la "posición de monopolio" de los propietarios, según describió el mismo padre del liberalismo, Adam Smith. "Si tú tienes suelo o pisos en las ciudades donde quiere vivir y trabajar la gente, estás en una posición de poder que te permite subir los precios todo lo que quieras", desarrolla Palomera, que forma parte del movimiento del Sindicato de Inquilinas. Para ilustrarlo, lo compara con otros productos como una fruta o un móvil, donde el consumidor puede optar por los competidores o incluso prescindir del consumo. "Pero la vivienda la necesitas".

La compra de vivienda por empresas se mantiene en el 10%

Para rastrear el peso que tiene la inversión en el mercado, podemos recurrir a diversos indicadores que, aunque no son un medidor directo, ofrecen algunas pistas. Montoriol señala, en primer lugar, la evolución de las compraventas de viviendas por parte de sociedades. Según los datos Instituto Nacional de Estadística (INE), en los últimos tres años, las sociedades han realizado en torno al 10% de las compras en España, algo que no supone un "cambio de tendencia", de acuerdo con la economista. 

"En la serie histórica, hubo un aumento por encima del 10% en 2012 y 2013, cuando tocó fondo el mercado inmobiliario, e incluso llegaron a estar por encima del 21%, pero fue un momento muy excepcional del mercado inmobiliario español, donde había muy poca actividad. Y ahí sí que vimos que las personas jurídicas ganaban este papel un poco más preponderante", describe.

Otra manera de estimar el peso de la inversión es a través del volumen que declara el sector a través de sus consultoras. De acuerdo con CBRE, las sociedades invirtieron el año pasado 1.765 millones de euros en el alquiler residencial (sea con la promoción de edificios construidos para ello, compra de pisos, etc.), algo menos que la media del periodo 2020-2023. "La creciente demanda de vivienda asequible ha captado la atención de los inversores y en consecuencia el segmento affordable [asequible] llegó a presentar el 34% de la inversión residencial en alquiler en 2024", revelan en un informe publicado esta semana.

Otro análisis de la consultora PwC sobre las tendencias inmobiliarias en el 2025 señala a Madrid como la segunda ciudad europea con más atractivo para los inversores, después de Londres y por delante de París. Por factores como la calidad de vida, según destacan los ejecutivos entrevistados, la capital española ha pasado del octavo puesto en 2020 al segundo este año.

El mismo boletín destaca la pujante importancia de las "ciudades secundarias" para la inversión en el sector inmobiliario residencial. "No es solo Madrid y Barcelona, puede ser Sevilla, Málaga, Valencia", señala un promotor-inversor del sector residencial entrevistado para el estudio.

Con todo, solo una de cada diez personas tiene como casero a una empresa, según el Banco de España. No obstante, para el investigador de IDRA, Jaime Palomera, ese 10-15% de sociedades que necesitan "dar altas rentabilidades a sus accionistas" también puede "arrastrar al mercado" y "empujar los precios del alquiler del resto". 

Alza de compras sin hipotecas y por extranjeros no residentes

El peso de las compras para inversión puede intuirse también al comparar el número de compraventas con el de hipotecas concedidas, aunque de nuevo no es un indicador preciso. 

De acuerdo con el INE, antes de la crisis financiera se concedían más hipotecas que viviendas se compraban, pero en 2012 la tendencia cambió. "Del 2014 al 2023, de media, el 56% de las compras fueron sin hipoteca", señala Palomera. En esa porción, continúa, puede encontrarse a quienes venden su casa para comprarse otra con ese dinero, quienes son ricos y tienen líquido para comprar a tocateja, pero también habrá "una proporción seguramente muy considerable de actores que compran pisos para ponerlos en el mercado del alquiler y utilizarlos como fuentes de rentas".

Y, por último, las compras de vivienda por parte de extranjeros han sido en los últimos años uno de los motores de la expansión de la demanda. De acuerdo con un estudio de la economista Judit Montoriol para CaixaBank Research, representaron el 18,4% de las transacciones, en una tendencia ascendente desde el final de la pandemia, hasta superar los niveles de antes de 2020. 

"Más o menos la mitad de las compraventas de extranjeros son residentes y la otra mitad no residentes. Y los motivos de compra son muy distintos. Normalmente, los residentes se encuentran en grandes ciudades, más repartidos por todo el territorio español. En cambio, los no residentes tienen una gran preferencia por las zonas turísticas. Los vemos en las islas y el arco mediterráneo, y suelen comprar viviendas de un valor más alto", desgrana la autora a RTVE.es, y reconoce que se relaciona con los "precios al alza" en provincias como Alicante o Málaga, donde las compras de extranjeros han aumentado por encima de la media española, impulsadas por los no residentes.

La rentabilidad de la vivienda sube casi cuatro puntos en un año

Pero para acabar de comprender las dimensiones de la inversión en vivienda nos falta hablar de rentabilidades. Un ejemplo: en 2019, Laura compró un piso sobre plano en uno de los barrios en desarrollo de la periferia de Madrid. Por tres habitaciones, un patio y dos plazas de garaje, pagó 180.000 euros. Hoy, en la misma zona que ya cuenta con algunos comercios y bares, las nuevas promociones de vivienda con características parecidas —también sobre plano— se ofertan desde 375.000 euros, un subida del 92% del precio en seis años. Ella no compró con afán de inversión, pero si quisiera venderla, la casa en la que vive también se habrá apreciado sustancialmente en poco tiempo.

“Si eres rico y tienes mucho líquido, puedes comprarte casas y utilizarlas como un refugio de valor (…) Siempre va a subir de precio”, señala de nuevo Jaime Palomera, que relaciona esa apreciación con las mejoras en los barrios gracias a la inversión productiva de empresarios de la zona o de los ayuntamientos, que aportan los servicios públicos, sin necesidad de que el propietario mejore su inmueble. “La demanda no son solo las personas que necesitan una casa. La demanda también está hinchada por actores que utilizan la vivienda como el oro, como un activo financiero”.

Volviendo a los indicadores, según el boletín más reciente del Banco de España, la rentabilidad bruta por alquiler se ha mantenido en un 3,3% acumulado en los últimos 12 meses en los dos últimos trimestres de 2024, una tasa muy cercana a la de alternativas de inversión más seguras como los bonos del Estado a 10 años. 

“En términos históricos es una rentabilidad relativamente baja”, aclara Montoriol. “Y como en los últimos trimestres ha aumentado más el precio de compraventa que las rentas del alquiler, este indicador tiene una tendencia descendente”.

En cambio, si miramos la rentabilidad de la vivienda (por el alquiler más la variación de precios), esta alcanza el 11,4% en el tercer trimestre de 2024, en una escalada de casi cuatro puntos desde el 7,7% al cierre de 2023, de acuerdo también con el Banco de España. 

“La cuestión es que uno tiene que ver las rentabilidades ajustadas al riesgo, que no las tenemos. Este tipo de inversiones tienen un riesgo asociado y, por tanto, la compensación al capital es algo más alta”, puntualiza la economista de CaixaBank Research, unas palabras que previenen de los cantos de sirena de los citados vídeos de YouTube.

Para terminar este análisis, dado el diferente diagnóstico de los expertos consultados, sus soluciones también se bifurcan. Mientras los estudios de Montoriol abogan por un aumento de la oferta de vivienda, Palomera llama a crear un sistema de vivienda pública y, además, a prohibir las compras especulativas y utilizar los impuestos para gravar más a quienes compren inmuebles en los que no van a vivir.

Los resultados de las políticas adoptadas los observaremos en los próximos meses y años. La calle —lo demostró Madrid este fin de semana— está ávida de una respuesta.