El decreto de alquiler indefinido obliga al casero a pagar un año de renta si echa al inquilino sin causa justificada
- El texto obliga a los arrendadores a renovar los contratos de alquiler por bloques de 5 o 7 años
- Eleva de 4 a 6 meses la antelación mínima para que el casero avise de que no va a renovar el contrato
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El decreto ley sobre alquileres se ha publicado este jueves en el Boletín Oficial del Estado (BOE) e introduce un cambio histórico en el mercado inmobiliario español al consagrar la continuidad del alquiler como la regla general.
La gran novedad de esta norma que el Gobierno ha aprobado "para reforzar la estabilidad de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual", radica en que, una vez finalizado el plazo mínimo obligatorio de duración de un contrato de alquiler de cinco (para particulares) o siete años (para empresas), se prorrogará automáticamente por bloques de la misma duración.
Esta fórmula, además, obliga al propietario a indemnizar al inquilino con un año entero de renta, calculado mediante el índice oficial de precios, si decide no renovarlo sin una causa justificada.
Esta compensación nunca podrá ser inferior a una mensualidad de renta por cada año que el inquilino haya residido en el piso y se abonará en el momento de entregar las llaves.
Con esta penalización económica se busca neutralizar la expulsión injustificada de los hogares y compensar económicamente a las familias por los elevados costes asociados a una mudanza forzosa.
¿Qué es una causa justificada?
El decreto que se publicará este jueves acota de forma muy estricta la letra pequeña a la hora de romper la renovación automática de un contrato para evitar trampas. Se considera causa justificada (y por tanto, el dueño NO tiene que pagar la indemnización de un año) únicamente en estos 6 supuestos específicos:
- Necesidad familiar real: Que el dueño (solo si es persona física) necesite el piso para vivir él, su cónyuge en caso de divorcio, o sus familiares de primer o segundo grado (padres, hijos, hermanos, abuelos o nietos). La trampa está controlada: si en 3 meses ningún familiar se ha mudado, el dueño debe pagar la indemnización al inquilino expulsado.
- Vivienda vacía o deshabitada: Que el inquilino no haya vivido de forma efectiva en el piso durante más de 6 meses en el último año (salvo que sea por razones justificadas de salud, trabajo o estudios).
- El inquilino ya tiene otra casa: Que el arrendatario disponga en el mismo municipio de otra vivienda de su propiedad que sea apta para atender sus necesidades.
- Acuerdo para un nuevo contrato: Que ambas partes decidan libremente firmar un contrato de alquiler totalmente nuevo.
- Rechazo a una oferta justa de renovación: Que el dueño le ofrezca formalmente renovar por otros 5 o 7 años adaptando el precio a los índices oficiales y el inquilino la rechace de forma expresa o tácita.
- Vulnerabilidad acreditada del dueño: Una cláusula especial que permite al propietario no pagar si demuestra una situación de vulnerabilidad económica o social propia que haga prevalecer sus intereses.
Prórrogas por vulnerabilidad y zonas tensionadas
En los casos en los que un casero no renueve el contrato a un inquilino por las causas justificadas que se contemplan en el texto, existe un segundo escudo para situaciones excepcionales.
De este modo, los inquilinos en situación vulnerable (con informe de servicios sociales) que tengan un contrato de alquiler con un gran tenedor (que tenga 5 o más viviendas en la zona) pueden exigir una prórroga extraordinaria de 1 año manteniendo las mismas condiciones.
Además, en las áreas declaradas tensionadas, el inquilino puede solicitar una prórroga extraordinaria por plazos anuales hasta un máximo de 3 años.
Contratos de alquiler "sin fecha de caducidad"
Junto a la indemnización a los inquilinos si no se les renueva el alquiler sin causa justificada, los contratos sin límite de tiempo son la otra gran novedad del decreto aprobado por el Gobierno.
Hasta ahora, la ley estaba pensada para que el contrato tuviera una fecha de caducidad final: 5 años en el caso de que el casero fuera un particular y 7 para una empresa. Si un arrendador quería que el inquilino se fuera, simplemente esperaba a que llegara el día del final del contrato y lo expulsaba a coste cero. Hasta ahora, el contrato nacía con una "fecha de muerte" programada. Con este nuevo sistema, el contrato de alquiler ya no muere al llegar a los 5 o 7 años. En lugar de extinguirse, se reinicia automáticamente por otros 5 o 7 años más, y luego por otros 5 o 7, y así sucesivamente de forma ilimitada.
Para el inquilino sí es flexible, porque puede decidir irse con previo aviso de dos meses. Pero para el casero, la única forma de frenar esa rueda eterna de renovaciones automáticas es pagando la indemnización de un año de renta o demostrando una de las causas justificadas que antes mencionábamos, además de avisar con seis meses de antelación. El propio texto del decreto lo reconoce en su exposición de motivos al citar modelos como el de Alemania o Países Bajos, donde el contrato indefinido es la norma ordinaria.
¿Cuándo entra la normativa en vigor?
La ley se aplicará a los contratos vigentes una vez publicada en el BOE siempre y cuando venzan tras la entrada en vigor de la norma. Por otro lado, si al entrar en vigor la ley quedan menos de 6 meses para que finalice el contrato, el propietario podrá avisar de que no renueva con 4 meses de antelación en lugar de 6.
El texto establece además que los contratos en "tácita reconducción" quedarán sujetos al nuevo sistema a los 4 meses de la entrada en vigor de la norma. Son aquellos contratos que ya han caducado oficialmente, pero que siguen vigentes de forma silenciosa porque el casero no ha dicho nada e inquilino sigue pagando su renta mes a mes. Popularmente se les conoce como contratos en prórroga silenciosa.
Este miércoles, el BOE ya ha publicado el decreto que prohíbe desahucios hasta 2030 y que fondos buitre compren por debajo del 70% del valor. El hecho de esperar al jueves para publicar el texto sobre regulación de alquileres responde a que la última norma publicada es la que prevalece.
Y es que mientras este segundo decreto establece que los contratos son indefinidos, el que se ha publicado este miércoles, los fija hasta diciembre de 2028.
En cualquier caso, los dos decretos aprobados este martes en el Consejo de Ministros se llevarán el viernes al Congreso de los Diputados para su convalidación en una sesión extraordinaria.
