Pequeños propietarios o grandes tenedores: ¿en manos de quién están las viviendas en alquiler?
- Qué circula: datos descontextualizados sobre el número de viviendas en alquiler que pertenecen a pequeños propietarios
- Conclusión: El 40% del total de viviendas del mercado pertenecen a caseros con un único inmueble en alquiler
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La crisis de la vivienda ha desencadenado, en apenas un par de semanas, manifestaciones por todo el país, acampadas en las plazas, la aprobación de dos decretos-ley que luego tumbó el Congreso y, como consecuencia, la convocatoria de elecciones generales el 29-N. Y en este contexto se difunden datos descontextualizados sobre a quiénes pertenecen las viviendas que hay en alquiler en España. Te lo explicamos.
El 83% de las viviendas en alquiler están en manos de particulares
En España hay 223.552 viviendas en alquiler que están en manos de personas jurídicas privadas (como fondos de inversión o sociedades patrimoniales). Y otras 300.000 forman parte del parque de vivienda pública y social. Si se suman ambos conceptos, "podrían alcanzar el 17% del mercado", según el informe 'Un mercado dominado por multiarrendadores', elaborado por el Ministerio de Derechos Sociales, Consumo y Agenda 2030 y el CSIC. Por su parte, las personas físicas acumulan más de dos millones y medio de viviendas en alquiler.
El Informe Anual del Banco de España de 2023 (página 240) menciona que "el mercado del alquiler residencial en España se caracteriza por la prevalencia de los arrendadores particulares y de los pequeños propietarios, frente al reducido peso que tienen las personas jurídicas y los grandes tenedores". Teniendo en cuenta sólo el mercado privado (sin contar las viviendas públicas), calculan que un 8% del parque de casas en alquiler son de personas jurídicas y el resto, un 92%, de particulares. Sin embargo, en ese grupo hay desde personas con una única vivienda hasta personas con más de diez.
Menos de la mitad pertenecen a caseros con una única vivienda en alquiler
Al unir los datos de arrendadores con más de un inmueble, sociedades y viviendas públicas, el Ministerio y el CSIC concluyen que "alrededor del 61% del mercado del alquiler" está en manos de "multiarrendadores particulares" y "personas jurídicas". Es decir, solo una de cada cuatro pertenece a un casero que alquila un único inmueble.
Si solo tenemos en cuenta hogares con viviendas alquiladas, la cifra aumenta al 47%. "Más de la mitad de las viviendas alquiladas por particulares (52,8%) pertenece a caseros que tienen dos o más viviendas en alquiler", dice este documento, y el resto, el 47%, son de propietarios con una única vivienda.
Son datos similares a los que muestra el estudio de mayo de 2026 de Jorge Galindo, del Centro de Políticas Económicas de ESADE. Pero esta investigación diferencia a los propietarios particulares según el número de viviendas en alquiler que poseen y cuestiona el uso del estudio anterior de "dos o más" inmuebles como un único umbral. La ley de vivienda de 2023 define como "gran tenedor" a la "persona física o jurídica" que tenga más de diez inmuebles. Pero en zonas tensionadas se considera "gran tenedor" a quien disponga de más de cinco.
El 46,6% del parque del alquiler pertenece a quienes tienen una única vivienda arrendada y el 21,9% a los que tienen dos. Por tanto, el 31,5% de las viviendas en alquiler son de propietarios con más de tres inmuebles y el 13,7%, con más de cinco. Los caseros con diez viviendas o más representan el 3,6% del mercado.
Estos dos análisis se basan en el Panel de Hogares del Instituto de Estudios Fiscales (IEF) y la Agencia Tributaria, que solo tienen en cuenta los territorios de régimen fiscal común, es decir, sin País Vasco y Navarra.
La concentración del mercado del alquiler
Los propietarios con una única vivienda han aumentado su parque en un 30% entre 2016 y 2023, mientras que los multiarrendadores lo hicieron en un 39%, según el informe coordinado por Javier Gil, que aprecia una "concentración del mercado del alquiler". En cambio, el estudio de ESADE dice que "el peso de los hogares con muchas viviendas apenas se mueve", pero sí aprecia el patrón de que "quien tenía una vivienda ha sumado una más", salvo en Madrid y Barcelona, donde sí crecen los tramos más altos.
Los datos de vivienda pública: unas 300.000 viviendas en alquiler
El Banco de España calcula que "el peso del alquiler social es muy reducido, con una cifra estimada de este tipo de viviendas en torno a las 300.000". El Observatorio de Vivienda y Suelo de 2024 (página 4) apunta que en España existe un parque de vivienda social situado en el entorno de las 318.000 viviendas: 197.000 en manos de las Comunidades Autónomas y 121.100 en manos del Estado.
Fuentes
- DatosRTVE
- Informe Anual del Banco de España 2023
- 'Radiografía del alquiler residencial en España en manos de personas físicas', informe de Jorge Galindo (ESADE)
- 'Un mercado dominado por multiarrendadores', informe del Ministerio de Derechos Sociales, Consumo y Agenda 2030 y el CSIC
- Boletín especial Vivienda Social 2024 del Observatorio de Vivienda y Suelo
- Ley de Vivienda de 2023
