Casas demasiado baratas para el banco: por qué es difícil conseguir una hipoteca de menos de 100.000 euros
- El préstamo personal es la alternativa que ofrecen los bancos a las hipotecas pequeñas
- Las cajas rurales y los brókeres son los grandes aliados de quienes quieren una casa barata
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"Es más fácil que el banco te dé una hipoteca de medio millón que de 100.000 euros". Así de clara se muestra Laura Martínez, portavoz de iAhorro sobre las llamadas hipotecas pequeñas.
En España, no existe un límite mínimo legal para pedir una hipoteca en el banco; sin embargo, en la práctica, las entidades financieras lo imponen y suele oscilar entre 30.000 y 60.000 euros. Con el precio de la vivienda en máximos históricos ese "mínimo" se ha ido elevando hasta situarse en los 100.000 euros.
"Muchas veces los clientes se enfadan porque no lo entienden, hay que hacer con ellos pedagogía financiera y explicarles que al banco le sale más rentable ofrecer una hipoteca grande que pequeña", explica Martínez a RTVE Noticias.
El importe medio de las nuevas hipotecas sobre viviendas en España ronda los 170.000 euros según datos de este año del Instituto Nacional de Estadística (INE) con una cuota mensual media que se sitúa en torno a los 722 euros.
Sin embargo, existe una diferencia notable en la cuantía que se pide al banco a la hora de comprar una casa entre las grandes ciudades, como Madrid, Baleares o Cataluña, donde la cifra es bastante superior a esa media, y regiones como Murcia, Castilla la Mancha o Extremadura, donde se sitúa en torno a los 100.000 euros.
Yogi Thadhani, CEO de Finteca y Country Manager de Clar en España explica a RTVE Noticias que "aproximadamente una de cada cuatro solicitudes que recibimos corresponde a hipotecas inferiores a 100.000 euros. Se trata de un segmento con un peso relevante en el mercado, especialmente en zonas donde el precio de la vivienda sigue siendo más asequible o en operaciones en las que el comprador necesita financiar únicamente una parte reducida del valor del inmueble".
Las hipotecas de importe reducido nunca han sido las favoritas de los bancos, pero encuentran hoy más obstáculos que hace unos años, especialmente desde la entrada en vigor de la Ley de Crédito Inmobiliario de 2019. "Al asumir las entidades financieras gastos como notaría, registro, gestoría o el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados asociados a la hipoteca, las operaciones de menor importe resultan menos atractivas desde el punto de vista económico", explica a RTVE Noticias Ricardo Gulias, consejero delegado de RN Tu Solución Hipotecaria.
Las cajas rurales, al servicio de quienes buscan una hipoteca pequeña
Aunque una hipoteca baja no es atractiva a primera vista para una entidad financiera, desde los diferentes comparadores hipotecarios coinciden en lo mismo: "Si el cliente es de calidad, es solvente económicamente y cumple con los requisitos exigidos para concederle una hipoteca, lo habitual es que se la acaben dando, solo necesita saber a qué tipo de entidad mirar", nos explica Laura Martínez.
Ahí es cuando entran en juego las cajas rurales según explica la portavoz de iAhorro, "si buscas una hipoteca pequeña, para que te la den, lo ideal es acudir a la Caja Rural de tu municipio, donde te conocen".
En RTVE Noticias hablamos con el director de una entidad financiera murciana y nos explica precisamente eso: "Nuestra caja está dando hipotecas pequeñas, con cuantías inferiores a los 100.000 euros, pero en las localidades donde se manejan ese tipo de precio para la vivienda, no en Murcia o en Cartagena".
Según este banquero, cuando las hipotecas se deniegan, no es por la cifra que se pide, sino por el perfil de riesgo de quien la solicita, "el motivo principal es la baja calidad crediticia de los clientes, rentas pequeñas o trabajos precarios, también se ponen más trabas cuando las viviendas están mal ubicadas o cuando presentan difícil salida en caso de impago". Concluye que "todas las entidades buscan clientes con recorrido y vinculación a futuro".
El papel del bróker hipotecario cuando los bancos "dan largas"
Luis cuenta a RTVE Noticias que está detrás de comprarse una casa de fin de semana en la sierra de Ayllón, en Guadalajara, en plena España vaciada: "Yo ya estaba de alquiler en esa vivienda y el propietario me dice que la va a vender. Negociamos y cierro la compra por 85.000 euros. Yo tengo algo de ahorro, así que necesitaría unos 60.000 euros. Me pongo a buscar financiación y los bancos me empiezan a dar largas".
Nos explica que ha ido a varias entidades y "solo una me da ha dado un sí provisional, y ha sido un banco de los grandes, no una caja, pero es que de eso hace varias semanas y no han vuelto a contestar. El resto de entidades a las que he pedido un estudio de solvencia ni me han respondido después de enviar todos los datos".
Fernando M., gestor de banca privada, explica a RTVE Noticias el porqué de la dificultad de esta operación: "La vocación social de las cajas pasa por conceder hipotecas para una primera vivienda, cuando se trata de una casa de fin de semana o vivienda no habitual y entra en juego el carácter inversor, las condiciones pueden ser peores o algo más complicadas".
Ahí es donde aparecen los brókeres hipotecarios: "Yo he tenido que recurrir a uno de ellos porque te ayudan a tener más posibilidades", añade Luis.
La figura del intermediario financiero ha ganado un gran peso en los últimos tiempos por la compleja situación del mercado de la vivienda. Han pasando de ser un actor marginal a una pieza fundamental para comprar vivienda. La cuota de mercado gestionada por brókeres se ha disparado hasta alcanzar el 28% de las hipotecas firmadas actualmente. Para ponerlo en perspectiva, en el año 2020 apenas representaban el 4% del total.
Son especialmente útiles para quienes tienen un perfil complejo: autónomo, con pocos ahorros, perfil financiero ajustado, o, si simplemente en casos como este, cuando la hipoteca que se necesita es pequeña.
Se encargan de toda la burocracia, recolección de documentos y trato directo con múltiples entidades a la vez. "A mí el bróker me ha dicho que mi perfil es totalmente solvente, y que conseguiremos la financiación, pero que puede que los tiempos se estén dilatando por el verano", nos explica Luis.
Hipoteca VS préstamos: qué sale más a cuenta
En muchas ocasiones, cuando la hipoteca que se solicita es de 100.000 euros o menos, las entidades bancarias tienden a enfocar al cliente hacia los préstamos personales tal y como nos explica Laura Martínez: "Entiendo que las entidades tiran un poquito más por el préstamo al consumo, lo que pasa es que eso es un problema cuando la vivienda está en una zona rural con sueldos más bajos. Pagar la letra mensual de un préstamo al consumo con los intereses que eso conlleva es más difícil, entonces todo esto dificulta un poco más la compraventa de viviendas en zonas rurales más baratas".
Si hacemos la comparativa con los 60.000 euros que necesita Luis para comprar su casa, vemos que a la larga sale más rentable el préstamo personal que la hipoteca. Si sumamos intereses, en el primer caso tendría que devolver al banco unos 79.000 euros (préstamo a 8 años al 7% de interés) y en el segundo 84.400 euros ( hipoteca fija a 15 años al 2,9% de interés). El gran problema viene en la cuota mensual: en el préstamo sería de más de 800 euros al mes y para la hipoteca la mitad, unos 400 euros mensuales.
Y ahí es donde está el cuello de botella: "Yo sé que mi petición está en la frontera entre préstamo e hipoteca", añade Luis. "De hecho, ya me han llegado a ofrecer un precontrato de préstamo personal; pero claro, yo eso no lo puedo afrontar. El pago de un préstamo tiene un coste mensual mucho más alto porque se tiene que liquidar en mucho menos tiempo. Entonces para mí es inviable".
