Del "comprar, reformar y alquilar" a la inversión en vivienda asequible: dos tendencias al alza en el mercado inmobiliario
- Dada la demanda creciente de alquiler, cada vez más empresas invierten en este mercado con modelos de negocio distintos
- Con todo, uno de cada cuatro visitantes al Salón Internacional Inmobiliario de Madrid (SIMA) es un inversor no profesional
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En un país en el que vivir de alquiler se veía como una pérdida de dinero y tiempo, si acaso un impasse a la propiedad, ya uno de cada cinco hogares está alquilado, según datos del Instituto Nacional de Estadística de 2024. Esa tendencia creciente, que se evidencia en los datos, en los precios y en la calle, tiene que ver con la demanda (más personas tienen o quieren vivir en alquiler), pero también con la oferta.
El Salón Internacional Inmobiliario de Madrid (SIMA) acoge estos días algunos de esos agentes del mercado inmobiliario, con modelos de negocio diversos: del llamado "alquiler granular" a la inversión en vivienda asequible, dos "puntas de lanza" que conviven con formas más tradicionales, como los particulares que usan sus ahorros para invertir en un piso o las sociedades que construyen edificios con la finalidad de ponerlos en el mercado como arrendamientos.
"Comprar, reformar y alquilar" a lo grande
"No deja de ser lo que se ha hecho desde hace mucho tiempo de comprar un piso, reformarlo y alquilarlo", ha resumido el socio de Almond Real State, Miguel Morales, sobre una de las nuevas tendencias del mercado inmobiliario en España, el llamado "alquiler granular". Su característica novedosa es el "volumen": está pasando de ser algo que se hacía a pequeña escala a ser la apuesta de empresas dispuestas a invertir "100, 200, 300 millones al año".
SIMA ha dedicado este miércoles una conferencia a esta modalidad que está marcando una diferencia con la forma en la que tradicionalmente las empresas entraban en el mercado del alquiler, esto es, comprando o construyendo edificios completos. En las empresas de "alquiler granular", la cartera de pisos está dispersa. Es la suma de muchos pisos independientes, pero gestionados por una misma sociedad.
"Es relativamente nueva en Europea, pero en Estados Unidos lleva 15 años. Empezó Blackstone con una cartera grande y luego comprando piso a piso. Ya tenemos a Cerberus haciéndolo (…) Es una cosa que se ha hecho siempre, pero con mucho volumen", ha añadido Morales, cuya apuesta inmobiliaria se concentra en la almendra central de Madrid.
La directora general de la Asociación de Propietarios de Vivienda en Alquiler (Asval), Laura Fernández, que ha moderado el panel, lo ha descrito como una "oportunidad muy importante" en el mercado español, en el que el 90% de los pisos en alquiler está en manos de particulares y la "pieza de la tarta" de las grandes empresas "sigue siendo muy pequeñita".
La clave para que el negocio funcione es una "buena gestión", según han incidido también el director ejecutivo de Ktesios Socimi, Henry Gallego, cuya inversión está en viviendas en el área metropolitana (es decir, fuera del centro de la ciudad) con un enfoque de alquiler "asequible". "El sector inmobiliario en el alquiler ha estado en manos de una gestión poco profesional, lo que nos ha llevado a ciertos problemas", ha opinado Gallego. A su modo de ver, una opción como el alquiler granular "es en beneficio del propio inquilino y del sector".
La complejidad que podía tener gestionar tantos pisos diseminados se solventa ahora con tecnología. "Nosotros hemos gestionado 22.000 viviendas en 2.300 municipios de España, más atomizado no puede ser", ha ejemplificado el socio fundador de WeRent, Paco Campos, quien cree que la suya puede ser una experiencia muy útil para el Ministerio de Vivienda en su plan para dotar de 45.000 nuevas viviendas los parques públicos de vivienda social.
Tampoco es fácil, según los agentes, convencer a los grandes inversores. "Este negocio en España es muy jovencito", reconoce Campos. "Somos la punta de lanza de intentar convencer a los fondos".
Inversiones de "impacto social"
Otra cara de la misma moneda son las inversiones de impacto social en vivienda. "Es aquella que busca intencionadamente generar un impacto social y medioambiental positivo y medible, además del retorno financiero", ha definido Myriam Estarrona, CEO de Open Value Foundation, al presentar este miércoles la mesa redonda dedicada a estas empresas.
Dada la crisis de la vivienda y los elevados precios del alquiler, su foco está en desarrollar recursos de "vivienda social" y, sobre todo, alternativas de "alquiler asequible". El presidente de la Asociación de Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario (ASOCIMI), Javier Basagoiti, ha expuesto el caso de Primero H, la "socimi social" que busca ofrecer vivienda a personas en situación de vulnerabilidad o de sinhogarismo.
Según ha destacado, cuentan ya con pisos en algunas provincias "por debajo" o "empatando" con el índice de precios del Ministerio de Vivienda. "Lo que podemos decir es que estamos por debajo del mercado, que lo marca Idealista, no lo marca otro", ha señalado. "Lo estamos consiguiendo, pero es verdad que cuesta".
Los representantes de la inversión de impacto social en vivienda no han ocultado en SIMA su vocación de ser también rentables y aportar beneficios a los inversores, lo que han defendido como la mejor manera de atraer el capital a la creación de alquiler asequible. Pero se han diferenciado también de otras inversiones inmobiliarias tradicionales, que no dudan en comprar y vender pisos en función de sus intereses.
"El primer propósito intencional es generar una cartera de viviendas a largo plazo, preservar vivienda", ha reivindicado la directora de Alas Vivienda Asequible, Alejandra Mora. "No hacemos estructuras cerradas donde las inversiones son rápidas o exprés".
Como en el caso del alquiler granular, el reto de estas empresas está en captar fondos, pero en su caso miran también a la Administración pública: piden fomentar la colaboración público-privada y bonificar las inversiones "sociales", así como desarrollar su marco regulatorio.
"De todo el parque de vivienda en España, la vivienda social representa apenas el 3%, somos la cola de Europa, donde está en torno al 9%. Es un indicador de que en los últimos años no lo hemos hecho bien", ha afirmado la directora general de tuTECHÔ, Rocío del Mar, cuya empresa está enfocada en dar alternativas a personas sin hogar y cree que la Administración pública "debería sumarse" a su apuesta.
Uno de cada cuatro visitantes a SIMA es un inversor particular
Pero lo cierto es que el 90% de los caseros en España siguen siendo particulares y en SIMA no parece que vaya a haber un punto de inflexión. Los pequeños inversores o inversores particulares representan uno de cada cuatro visitantes a la feria.
"Estamos viendo como crece cada año un punto o un par de puntos la proporción de visitantes que responde a ese perfil de inversor no profesional del sector que invierte una parte de sus ahorros en inmobiliario", ha señalado a RTVE.es Eloy Bohúa, el CEO de la empresa organizadora de SIMA, Planner Exhibitions, que asegura que les han preguntado por los motivos de su inversión. El primero de ellos, dice, no es la rentabilidad.
"Invierten, sobre todo, porque les da seguridad. Hay un activo, algo que está ahí, que puedes ver y tocar, y eso produce interés. Es una tendencia que no va menos", agrega Bohúa, que concluye con un compromiso explícito desde SIMA: informar sobre las oportunidades, pero también de los riesgos que corren especialmente los agentes no profesionales en el mercado.
