Construir, regular y financiar sin olvidar la burbuja inmobiliaria: las recetas contra la falta de oferta de vivienda
- La falta de nuevas promociones y la fuga hacia usos como el turismo han reducido las opciones en el mercado
- Los expertos abogan por aumentar el parque de alquiler asequible, pero ¿cómo construirlo?, ¿qué se debería regular?
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La burbuja inmobiliaria latirá en la memoria de los nacidos entre principios de los 80 y los 90. Sus desvelos actuales con la vivienda, no obstante, tienen una naturaleza distinta: precios del alquiler altos, falta de opciones en las ciudades con empleo y pueblos turísticos y, entretanto, un mercado de compraventa que sube más rápido que sus ahorros para la entrada de un piso, como nos han contado y hemos recogido en este reportaje de testimonios.
El actual problema del acceso a la vivienda en España tiene dos patas, según el doctor en Geografía de la Universitat Autònoma de Barcelona (UAB) Juan Antonio Módenes. Por un lado, la construcción ha sido insuficiente para la demanda que existe y, por otro, se ha producido una fuga hacia usos que no son residenciales o familiares, como el turismo, que ha agravado "todavía más el déficit de las grandes ciudades".
Así lo diagnostica también la catedrática de Economía Aplicada de la Universidad de Alicante (UA), Paloma Taltavull, que explica que durante los casi 10 años de "mínimo histórico" en construcción, la demanda "ha crecido de manera muy fuerte" por la movilidad de la población hacia determinadas ciudades y la llegada de personas migrantes, a lo que podría sumarse una tendencia a núcleos familiares más pequeños.
Construir, pero ¿cómo?
¿Y qué puede hacerse ante ese saldo negativo? "Primero, potenciar la construcción", replica la economista, que reconoce que las nuevas promociones requerirán tiempo y, por lo tanto, serán necesarias otras medidas de corto plazo. Hablaremos más adelante de las posibles regulaciones, reformas y controles de precios. Antes, surgen otras preguntas: ¿cómo debería ser esa nueva construcción? Para el director de EsadeEcPol, centro especializado en política económica, Jorge Galindo, la respuesta es clara: en barrios "densos y vivibles".
“ No hablamos de convertirnos en Hong Kong. Es Blasco Ibáñez en Valencia, el Eixample de Barcelona, Chamartín en Madrid “
Jorge Galindo Director de EsadeEcPol y autor de Tres millones de viviendas: Cómo pasar de la escasez a la abundancia
"Que nadie se piense que estamos hablando de convertirnos en Hong Kong, porque no es el plan. Esto es Blasco Ibáñez en Valencia, el Eixample de Barcelona, Chamartín en Madrid. Ya lo hemos hecho: 10, 12, 14 o 15 pisos. Debajo, los bajos comerciales. Alrededor, los parques y el metro, debajo de todo. Ya está. Es así de sencillo. Ya lo hemos hecho", enfatiza.
Galindo cree que una meta efectiva sería al menos duplicar el parque de alquiler social y alcanzar las 700.000 viviendas. Pero afirma que incluso construir solo pisos caros también tendría "efectos positivos" para las rentas bajas. "Si esa familia con más ingresos puede entrar en una vivienda nueva, dejará vacante otra un poco menos buena. Y a su vez la compra de otra familia dejará libre otra para otra familia. Eso se llama cadenas de mudanza en la literatura económica", desarrolla el autor del libro Tres millones de viviendas: Cómo pasar de la escasez a la abundancia.
En otro tipo de efecto de transmisión, Taltavull considera que fomentar la construcción de vivienda pública empujará a su vez el ciclo de edificación privado.
Regular, pero ¿qué?
Pero el ladrillo no es la única solución que ponen sobre la mesa los expertos. Otro libro reciente analiza el problema de la vivienda en España y bautiza a esa parte de la población heredera de la burbuja inmobiliaria bajo el título de Generación inquilina.
"Es muy diversa, pero tiene un elemento en común: no puede acceder a la vivienda en propiedad. Porque aunque trabaje y viva en pareja, ambos sueldos no pueden pagar ya el precio de una vivienda", explica su autor, el investigador del CSIC Javier Gil, en una entrevista con RTVE.
“ [El mercado] ya está intervenido para que la vivienda sea un gran negocio “
Javier Gil Investigador del CSIC y autor de Generación inquilina
Su tesis es que el mercado inmobiliario ya "está intervenido para que suban los precios, haya concentración de la propiedad y la vivienda sea un gran negocio" y lo que hace falta es una intervención que cambie ese paradigma. En concreto, insta a regular por ley los precios para nivelarlos con los salarios en España, establecer contratos indefinidos de alquiler, sancionar las viviendas vacías y los usos turísticos y aumentar los impuestos tanto a las sociedades inmobiliarias (SOCIMIs, ahora beneficiadas por su régimen fiscal) como a los pequeños inversores con una o dos viviendas en el mercado.
"Los datos muestran que son la población de mayor renta del país. Es decir, que una política que redujera los ingresos que perciben por el alquiler de esas viviendas sería una política con un fuerte carácter redistributivo", defiende.
Otros expertos, en cambio, consideran que esta medida sería contraproducente porque reduciría la oferta en el mercado. De hecho, Galindo propone incentivar a los propietarios para que pongan sus viviendas en alquiler residencial de larga duración, al tiempo que se creen seguros públicos "más ambiciosos" ante posibles impagos.
Donde parece que sí existe un consenso transversal es en la necesidad de aumentar el parque de alquiler asequible. Para ello, Gil plantea un fondo de inversión estatal con el objetivo de equiparar el derecho a la vivienda al de la educación o la sanidad en España. "Como sucede en Viena, donde tú puedes vivir con un contrato indefinido, saber que vas a poder vivir ahí toda la vida y que vas a pagar un 15% o un 20% de tu salario", ejemplifica.
Financiar, sin crear una nueva burbuja
Sin embargo, la expansión del parque de vivienda tiene algunos retos por delante. El doctor en Ciencias Económicas de la Universidad Autónoma de Madrid (UAM) Ignacio Ezquiaga considera que "cuellos de botella" temporales como el aumento de costes o la falta de mano de obra "irán solucionándose conforme avance el ciclo" y lo importante es que las promociones puedan financiarse, con el impulso de líneas como la del Instituto de Crédito Oficial, dotada de 4.000 millones del Plan de Recuperación, para promover viviendas de alquiler social o asequible, que a su vez facilitarán los préstamos privados.
"Esto no se hace para que bajen los precios, sino para que se cree una oferta con precios bajos", afirma Ezquiaga, que señala otro problema en la concentración del suelo en "manos muertas" que compraron las carteras a los bancos tras la crisis del 2008.
El también doctor en economía José Antonio Pérez, de Real Estate Business School (REBS), sugiere asimismo la oportunidad para "canalizar la financiación" de fondos que ahora mismo puedan estar parados. "Nadie con nuestro saldo en cuenta corriente puede hacer nada, pero todos esos saldos unidos sí", afirma, con el objetivo de activar las promociones de vivienda asequible, pública y privada.
En su opinión, habría que modificar el marco regulador de los acuerdos de Basilea, que se desplegaron tras la crisis financiera de 2008 para garantizar la resistencia de los bancos y reducir sus riesgos, así como hacer uso de ventajas fiscales para incentivar que, por ejemplo, los bancos reinviertan sus beneficios en vivienda social. En sus palabras, "crear una economía circular privada en torno a la vivienda social".
Pero hablar de todo esto reaviva el miedo de la burbuja. "La causa fue que el crédito crecía de manera desbocada y cuando hay infinito crédito, los precios pueden crecer sin límite", explica el catedrático de Economía de la Universitat Pompeu Fabra (UPF), José García Montalvo, quien subraya que entonces se concedían hipotecas a las familias hasta por más del 100% del valor de la vivienda y llama a mantener ahora la racionalidad, la gestión del riesgo y los controles en el flujo de capital.
“ La causa [de la burbuja] fue que el crédito crecía de manera desbocada “
José García Montalvo Catedrático de Economía de la Universitat Pompeu Fabra
Una investigación de Paloma Taltavull concluyó que la falta de financiación para la compra de vivienda ha contribuido a sobredimensionar la demanda del mercado del alquiler, por lo que aboga por políticas que apoyen la compra de la primera casa, pero no con ayudas directas, sino con garantías, avales…
"Se ha perdido la estela del Banco Hipotecario Español y, con las desapariciones de las cajas de ahorro, la financiación asequible no se ve por ningún sitio para el ciudadano", añade José Antonio Pérez, de la escuela de negocios privada REBS.
Con todo, el director de EsadeEcPol advierte que el crédito acabará igualmente inflando los precios si no se aumenta la oferta mientras tanto. "Y sería más cuidadoso con abrir la mano con el crédito privado por las lecciones aprendidas de la burbuja inmobiliaria. No digo que no haya que hacerlo, digo que hay que hacerlo con extremo cuidado", concluye.
Las alternativas a la construcción
La oferta para quienes buscan una casa en la que vivir no aumentaría exclusivamente construyendo. Además, de reducir los usos turísticos y especulativos (que funcionan como un valor financiero, esperando simplemente a que se revaloricen), como apuntaba Javier Gil, ¿qué otras alternativas existen?
Cristina Llorente Roca, arquitecta y directora de Arquitectives, menciona la rehabilitación de casas y pisos que ya existen, pero que no están en uso por su degradación, si bien reconoce que ello requiere de "un trabajo quirúrgico", tiempo y recursos para detectar esos inmuebles en las ciudades.
Otra alternativa está "en pensar en términos de regiones metropolitanas", como apunta Montalvo, de la UPF, que recuerda que solo tendrá sentido si antes se desarrollan unas buenas infraestructuras de transporte.
Ciudades como Valladolid ya notan el efecto de personas que trabajan en Madrid, pero viven, sobre todo, en los alrededores de la estación de trenes. El fenómeno aporta más consumo para sus bares y comercios, pero también eleva la demanda de viviendas en la capital provincial.
Son ya complicadas las estrategias para dispersar más a la población por el territorio, porque, como señala Módenes (UAB), las decisiones se siguen tomando en función del empleo (que está en las ciudades y los polos turísticos), de la buena conexión del transporte (sobre todo de cercanías, no tanto de alta velocidad) y de la cercanía a la red familiar. "Hay que tenerlo en cuenta también. Puede crearse [vivienda] para jóvenes o familias que lo necesiten en entornos nuevos, fuera de las grandes ciudades y a precios asequibles, pero que la gente no quiera ir ahí", advierte.
¿Y la ciudadanía?
Y finalmente, ¿qué queda del lado de la ciudadanía? "Necesitamos que la población salga a la calle, se organice y proteste si queremos que las cosas cambien", anima el investigador del CSIC Javier Gil.
"Construyamos asociaciones y entidades que se movilicen por el sí [a la vivienda nueva y accesible]. No esperemos a que nos lo den, porque no nos lo van a dar. Las administraciones públicas no tienen por qué darnos eso. Somos nosotros quienes tenemos que hacerlo", recomienda el director de EsadeEcPol, Jorge Galindo. En esto también el enfoque de las recetas depende de a quién se pregunte.
