Construir vivienda, regular su uso y fin al alquiler turístico: cómo evitar que crezca más la 'generación inquilina'
- Edificar con "interés social" y aumentar el parque público de alquiler aumentaría la oferta de inmuebles, según los expertos
- Garantizar el uso habitual de la viviendas para familias y evitar que pasen al mercado turístico, otra de las medidas sugeridas
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Primero, fueron los jóvenes. Sus sueldos precarios se eternizaron tanto que saltaron por los aires al colisionar con la subida imparable de los precios de los pisos y las habitaciones, su opción habitual. Entonces, muchos regresaron a casa de sus padres. Cosas de la edad, se podía llegar a pensar en estos casos.
Luego, empezó a tocarles a los menos jóvenes. Les pilló con la década de los treinta pasando de fondo y sin freno; tanto, que a algunos les tocó bregar a la vez con la crisis existencial de los 40 y el turno semanal de limpieza de la cocina con el compañero de piso. Otro aviso.
Hasta que le llegó el turno a personas divorciadas o solteras con más de cuatro décadas en el documento nacional de identidad. Muchos de ellos, con varios trienios en la nómina, trabajo estable y salarios medios, pero sin poder enfrentar la cuota mensual de un arrendamiento o comprar una casa. Cada vez más personas con edades comprendidas entre los 45 y los 65 años han terminado engullidas por la "generación inquilina".
Resignados a alquilar
Javier Gil, investigador del CSIC y autor del libro Generación inquilina, denomina así a "esa población que cada vez es más amplia y no puede acceder a una vivienda en propiedad porque los precios se han desconectado de los salarios".
Una realidad que constatan los datos del Instituto Nacional de Estadística. De 18,5 millones de hogares en España, unos 6,5 millones los habitan personas situadas en la franja de edad de entre 45 y 65 años. En 2024 –últimos datos disponibles del INE– el 14,9% de esas unidades familiares correspondía al régimen del alquiler. En 2004, eran un 6,5%. Por tanto, en dos décadas se ha más que duplicado la cantidad.
"La generación inquilina es muy diversa", remarca Gil, "pero tienen un elemento en común: no pueden acceder a la vivienda en propiedad. Aunque trabajes o vivas en pareja, ambos sueldos no permiten pagarla". Un fenómeno que se extiende como una mancha de aceite y atrapa cada vez a más sectores de la población, incluso quienes hasta hace poco se creían a salvo de esta exclusión.
El turismo, en el punto de mira
"La situación es desesperante", lamenta María Sánchez, la portavoz del Sindicato de Inquilinas de Cádiz. Ella señala "al turismo y la masificación" como responsables del encarecimiento de los precios, una realidad que dificulta la permanencia de los vecinos de toda la vida. "Este último verano nos hemos convertido en la capital de provincia con más cruceristas por habitante, uno de cada seis", subraya. Según la Autoridad Portuaria de la Bahía de Cádiz (APBC), en 2024 recibió 695.171 cruceristas y en 2025, unos 624.444, un 10,17% menos.
El turismo, como sucede en otros puntos de España, expulsa a los habitantes de toda la vida. Tanto, que Sánchez se considera una resistente junto al resto de residentes. La ciudad gaditana encabeza la pérdida de población en las capitales de España, uno de cada cinco habitantes en el siglo XXI. Solo en el último lustro, la urbe ha perdido 3.319 habitantes hasta quedarse en 110.123, según el INE. Los problemas de vivienda, empleo y natalidad conforman la triada que explica gran parte de este declive.
"Cualquier especulador puede venir, comprarse una finca y montar un apartotel", acusa Sánchez. Desde 2020, el coste medio del alquiler vacacional en zonas costeras de España ha subido cerca de un 40 %, según un estudio de Tecnitasa. Esto se traduce en una oferta del alquiler de larga temporada cada vez más limitado. Grandes cantidades de dinero al que terminan por sucumbir "los pequeños propietarios", que retiran sus casas del mercado regular. Un rotativo local, Diario de Cádiz, publicaba hace unos días que la ciudad ofertaba menos de 50 inmuebles en alquiler para ocuparlos durante todo el año.
Una situación que convierte Cádiz, según Sánchez, en una ciudad "colapsada" que expulsa a los residentes que presencian como las tiendas de los barrios "se convierten en taquillas para las maletas. Los comercios locales tiene que cerrar porque ya no sirven para la vida habitual".
“ Las capacidades y los recursos que te ofrece el turismo se contraponen con la ausencia de elementos residenciales “
Antonio Bezanilla Arquitecto y urbanista
Lo cierto es que España registró en 2025 los mejores datos históricos del sector turístico. Recibió un total de 96,8 millones de visitantes en todo el año, un 3,2% más que en 2024, y estos realizaron un acumulado de 134.712 millones de euros, un 6,8% más con respecto al año anterior, según el Instituto Nacional de Estadística (INE). Nuestro país es el segundo más visitado del mundo después de Francia.
Es innegable que esta actividad genera empleo y dinero a la vez, pero impacta en la oferta de vivienda en toda España, desde el sur al norte. "Las capacidades y los recursos que te ofrece el turismo se contraponen con la ausencia de elementos residenciales", precisa Antonio Bezanilla, arquitecto y urbanista de Cantabria. Este experto destaca que una ciudad como Santander, "con una oferta hotelera tan poco amplísima, está disminuyendo el número de viviendas para la población residente, que quizá necesita esa primera vivienda o un posible cambio porque aumenta o disminuye el tamaño de la familia por cualquier otro motivo".
Bezanilla no duda en calificar de "problemática" la situación en la capital cántabra y cree que "hace falta vivienda nueva".
Construir vivienda con "interés social"
Incentivar la construcción es una de las propuestas de Juan Antonio Módenes, doctor en Geografía y especialista en Demografía, para corregir el desajuste entre oferta y demanda. Él defiende la edificación con "interés social" y "responsable" una vez superada la burbuja inmobiliaria, un periodo "en el que se metieron a construir muchas personas sin capacidad". Defiende "romper ese ciclo de pensar que edificar es siempre malo o favorece la especulación". A su juicio, apostar por esta vía aumentaría la oferta y desbloquearía el acceso a la compra de personas que, con ingresos, no pueden permitirse adquirir.
Módenes aboga por "cuidar el parque en alquiler existente" y "garantizar" un uso "habitual". Por ejemplo, señala que "las viviendas que van quedando libres por mortalidad" deben ser "reutilizadas" como "viviendas principales". Así, pone el foco en el traspaso de inmuebles en herencias para retenerlas "dentro del mercado familiar y que no se traspasen a otros usos" como el turístico, un fenómeno frecuente en ciudades como Barcelona o Palma.
Dotar de viviendas a las familias, jóvenes y colectivos vulnerables es prioritario para Módenes. Defiende que estas medidas son compatibles con un parque público de alquiler para quienes "lo necesitan y no tienen recursos económicos" como los migrantes que "llegan aquí y no tienen un colchón familiar que les cubra".
Más parque público en alquiler
Por eso, considera necesario aumentar la disponibilidad de "VPO en alquiler" en España. El Observatorio de Vivienda sitúa en torno a 290.000 unidades las viviendas públicas en alquiler, el 1,6% del total de hogares. La ministra de Vivienda y Agenda Urbana, Isabel Rodríguez, situó el mercado en un 3,4% en julio de 2025, "aún lejos del 9% de la media europea", admitió Rodríguez. Bruselas sitúa en un 18% la vivienda pública en alquiler en el continente. Finlandia (143%), Países Bajos (36%), Alemania (26%) y Austria (23%) lideran la tabla, mientras que Portugal (4%), España (2%), Luxemburgo (2%) o Grecia (0%) registran el menor porcentaje.
La apuesta por este mercado impactaría en una reducción de precios, defiende Módenes, porque "si tú pones un alquiler muy elevado, el demandante irá a la oferta pública".
Si hay menos pisos para escoger y aumentan los interesados, los requisitos que solicitan los dueños crecen. Francisco Nomdedeu, presidente del Colegio de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria, trabaja en la zona de Castellón (Valencia). Él constata que los propietarios cada vez prestan más atención a criterios de solvencia como la antigüedad de las nóminas o la suma global de ingresos, a los que se añaden otros "secundarios" como la ausencia de mascotas o el veto a las familias. "Quieren solteros o parejas sin hijos", precisa, porque consideran que estos perfiles facilitan "un posible fin de contrato", un posible desahucio o una rescisión del acuerdo.
“ Empieza a costar que cada vez suban más los precios porque llevan muchos años subiendo, más de lo que la economía puede sostener “
Javier Gil Investigador del CSIC y autor de Generación Inquilina
No obstante, Nomdedeu cree que los pisos, ya sea para la venta o el alquiler, no pueden asumir "subidas ilimitadas" porque los propietarios "se van a topar con la realidad". ¿Cuál es esa realidad? "No hay tantos ingresos para pagar esos alquileres", precisa, lo que favorece la aparición de situaciones de "subarriendo" sin o con consentimiento. “Quien quiera alquilar o vender una vivienda, lo va a tener que poner a un precio realista”, advierte.
Javier Gil, el autor de Generación Inquilina, también observa que "empieza a costar que cada vez suban más los precios porque llevan muchos años subiendo, más de lo que la economía puede sostener". Una realidad que desemboca en "una tensión social y política cada vez mayor" porque "estamos más cerca de situaciones de fuerte conflicto".
La sociedad de propietarios, en crisis
A su juicio, la "sociedad de propietarios" se desquebraja porque "cada vez hay más población que no puede acceder a la vivienda". Eso revierte en la ampliación de la generación inquilina pero, en España, vivir de alquiler "significa empobrecimiento, precariedad y no poder acceder al bienestar".
Gil reclama un "decreto de emergencia habitacional" que garantice la "función social" de la vivienda con una bajada de precios que "la conecte con la economía de los hogares y del país". Propone la "sanción y movilización de la vivienda vacía" y la prohibición de pisos turísticos; también, "bajar precios por ley" y "alquileres indefinidos". En definitiva, "democratizar el mercado inmobiliario". O como resume la portavoz del Sindicato de Inquilinas, María Sánchez, "hacer todo lo posible para que te quedes en tu casa, que es lo que tú quieres".
