El Gobierno aprueba la renovación automática de los alquileres y prohíbe la compra de pisos a los fondos buitre
- El Consejo de Ministros aprueba dos decretos, uno de ellos específico para la prórroga automática de los alquileres
- Sigue la última hora de la crisis inmobiliaria y el decreto de vivienda aprobado por el Gobierno
El Consejo de Ministros ha aprobado este martes dos decretos de vivienda que contemplan, entre otras medidas, la prórroga automática de los contratos de alquiler, como exigía Sumar y el Sindicato de Inquilinas, y prohíbe la compra de pisos a los fondos buitre hasta 2028. También la regulación del alquiler de temporada y por habitaciones o la reducción del IVA al 4% para la construcción de vivienda pública. El Gobierno ha pedido al Congreso la celebración de un pleno extraordinario este viernes para la convalidación de los dos textos y espera concitar la mayoría suficiente para que ambos salgan adelante, como ha señalado la titular de Vivienda, Isabel Rodríguez, en la rueda de prensa posterior al Consejo de Ministros.
El primero de los textos recoge la mayoría de las medidas. Son las negociadas con los grupos políticos y también figura la prohibición de los desahucios hasta 2030 y la prórroga por dos años de los contratos en vigor que finalicen antes del 31 de diciembre de 2028. El segundo texto es el que desarrolla de forma específica la renovación automática de los contratos por tiempo indefinido, el gran escollo que ha retrasado el acuerdo hasta el último minuto.
Esta última medida era la principal reivindicación de Sumar y del Sindicato de Inquilinas, cuya propuesta pasa por la renovación automática y serían similares, de alguna forma, a los contratos indefinidos de trabajo. Es decir, si el inquilino paga no hay motivo para su extinción a menos de que el propietario esgrima una causa justificada.
El segundo gran punto que estaba en el aire era la fórmula para conseguir prohibir, desincentivar o limitar de algún modo la compra de vivienda por parte de los fondos buitre. Este asunto entraña una gran complejidad jurídica y de momento el Gobierno no ha especificado cómo se hará. Este punto, y a diferencia de la prórroga de los contratos, sí que concita mayor respaldo entre los grupos. De hecho, fue una de las medidas que Junts trasladó al Gobierno durante la negociación.
Estas son las principales medidas contempladas en los dos decretos:
Un decreto con la renovación automática de los contratos sin límite temporal
La medida se desarrolla en el segundo de los decretos aprobados por el Consejo de Ministros. El gobierno todavía no ha difundido el detalle del texto, pero la ministra de Vivienda, Isabel Rodríguez, ha explicado que el espíritu que persigue el decreto es el mismo que el de Casa 47, la entidad pública que gestiona la vivienda propiedad del Gobierno central y cuyos alquileres se firman con una duración de 75 años.
No quiere decir que el decreto estipule ese lapso de tiempo para los contratos que se firmen entre particulares. Rodríguez ha destacado que para la redacción del texto se ha tenido en cuenta la legislación de otros países europeos donde funciona la renovación automática, además de señalar que se han previsto una serie de "salvaguardas" para garantizar el derecho del propietario a disfrutar de su bien.
Prohibición de compra para los fondos buitres
Este probablemente sea el punto del primer decreto, el que recoge el grueso de propuestas, con mayor complejidad jurídica para garantizar su legalidad. A la espera de conocer el detalle de lo aprobado, la ministra de Vivienda ha señalado que el Gobierno va a identificar qué empresas están especulando con la compraventa de pisos y se les va a prohibir la adquisición de los mismos. No ha especificado cómo.
"Urbagestión [la empresa propietaria del piso de Maricarmen], en puridad, no es un fondo buitre, es una pyme, buitre y muy carroñera. Nuestra ambición no es poner palos en las ruedas de las empresas, pero sí que estas no tengan prácticas especulativas", ha respondido la ministra a la pregunta de qué considera el Gobierno un fondo buitre y cómo se va a regular la prohibición de que compren pisos.
"Se toman medidas para limitar la adquisición de viviendas y edificios residenciales por parte de fondos y empresas especializadas en la compra de inmuebles o carteras de deuda que no sea el alquiler asequible, con el objetivo de frenar operaciones especulativas y favorecer el uso residencial de la vivienda", han señalado por su parte desde Sumar.
Prórroga de los alquileres hasta 2028
La propuesta del Gobierno estipula la prórroga automática por dos años de los contratos actualmente en vigor y cuya vigencia finalice antes del 31 de diciembre de 2028. El objetivo de la medida, según el borrador en el que ha trabajado el Ministerio de Vivienda con los grupos parlamentarios durante los últimos meses, es proteger a las personas que viven en comunidades en las que no se aplica la Ley de Vivienda "frente a subidas abusivas de las rentas y dotar de seguridad al conjunto de la población ante las renovaciones de contrato al alza". Esta medida podría afectar a 5 millones de personas, según ha señalado Sumar.
Protección frente a desahucios hasta 2030
Se incluye una protección reforzada frente a los desahucios hasta el año 2030. La medida pretende que no se vuelva a producir un caso como el de Maricarmen. Cuando el desahucio afecte a un pequeño propietario, según el borrador del decreto, será la Administración quien asuma los gastos de compensación, incluyendo impagos anteriores, suministros y otros daños ocasionados. La suspensión judicial de los procesos se revisará cada doce meses y tendrá una duración máxima de hasta tres años.
Regulación del alquiler de temporada y por habitaciones
Se equipara el alquiler de temporada y por habitaciones al habitual. Esta era otra de las exigencias de Sumar, que entiende que el alquiler por habitaciones es una fórmula que ha dado pie a la especulación y a las cláusulas abusivas. Sin embargo, el ala socialista pedía precaución a la ahora de abordar esta cuestión, ya que se ha convertido en la puerta de acceso a una vivienda para muchas personas y temía que terminase por convertirse en un muro.
El objetivo que persigue el decreto es acabar con el "fraude en los contratos de corta duración" que muchos han usado para saltarse los límites de precio del alquiler fijo y así poder subir la mensualidad. Se modificará la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 para obligar al casero a justificar una causa "real y acreditable" para ese contrato y, si no la hubiere, se convertirá en un alquiler de vivienda habitual. Se pone un tope mínimo de 31 días y un máximo de 12 meses para el alquiler temporal.
Tope a las subidas de precios
Otra de las medidas previstas es la de congelar la actualización anual de los contratos de alquiler cuyo importe esté por encima del máximo del índice de precios. Para el resto el tope se establece en el 2%. Esta propuesta estará en vigor hasta el 31 de diciembre de 2027 y, según ha remarcado Sumar, es "esencial para las familias trabajadoras, ante una inflación que asciende ya al 4,9%".
Reducción del IVA al 4% para la construcción de vivienda protegida
Es una de las medidas más importantes para el ala socialista del Gobierno ya que permite, según la ministra Rodríguez, incentivar la construcción de vivienda protegida y, por tanto, ampliar el parque para asemejarlo al de otros países europeos.
Subida del IVA al 10% para los pisos turísticos
El Gobierno finalmente sube a un 10% el IVA para los pisos turísticos. El Ministerio de Vivienda llegó a contemplar una subida al 21%, pero como ha reconocido Rodríguez, la negociación con el resto de grupos ha dejado la cifra final en un 10%.
Hasta ahora, el alquiler de un piso turístico sin servicios propios de la industria hotelera (es decir, limitado a la entrega de llaves y limpieza a la entrada y salida) estaba exento de IVA y tributaba por IRPF. A su vez, la reforma redefine la cesión turística como la cesión amueblada y promocionada en canales turísticos con una duración máxima que no podrá superar en ningún caso los 31 días.
Bonificaciones fiscales para los inquilinos
El real decreto contempla una deducción del 10% para los inquilinos jóvenes por alquiler de vivienda habitual en zonas tensionadas, para contribuyentes con una base imponible inferior a 33.007,20 euros y con un tope de deducción de 11.630 euros, así como límites progresivos para rentas superiores a 23.007,20 euros.
Bonificaciones fiscales para los propietarios
El decreto contempla una modificación del IRPF para incentivar que los pequeños propietarios bajen los alquileres. Así, el texto fija deducciones para el casero del 100%, 95%, 90%, 85% y 70%, según las condiciones del contrato, la ubicación y la edad del inquilino. También establece una reducción del 60% para viviendas rehabilitadas y del 80% durante determinadas prórrogas tácitas.
Penalizaciones en el IBI para viviendas desocupadas y turísticas
La propuesta del Gobierno recoge penalizaciones en el IBI de hasta el 50% para viviendas vacías cuyos propietarios tengan cuatro o más inmuebles residenciales. El porcentaje se puede incrementar hasta el 100% cuando lleven más de tres años vacías y de hasta el 50% para viviendas turísticas en zonas tensionadas, ampliable al 100% para titulares de cuatro o más.
Ayudas a la compra de la primera vivienda
El decreto crea la línea TU CASA, una medida pensada para personas no vulnerables que no han podido ahorrar para poder adquirir su primera vivienda, según ha explicado Rodríguez. Es un mecanismo de préstamos a tipo de interés cero y sin comisiones para cubrir el 20% del valor del inmueble con un tope de 50.000 euros y con una duración de diez años. El periodo de carencia será igual al plazo de la hipoteca, con un máximo de 30 años, y la línea será gestionada por el ICO.
Nueva fiscalidad para las 'socimis'
Otra de las medidas tiene por objeto incrementar la fiscalidad de las socimis, las Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario, empresas cotizadas cuyo negocio principal es comprar inmuebles para su alquiler, del 15% al 25% de los beneficios no distribuidos. El objetivo, según Rodríguez, es penalizar a aquellas que no invierten en vivienda social.
Derecho de tanteo y retracto para los inquilinos
El decreto además fortalece el derecho de tanteo y retracto para los inquilinos. Estos, según ha especificado Sumar, "tendrán prioridad para comprar la vivienda en la que viven". Este derecho pasa a ser irrenunciable y se amplía además a la venta de edificios enteros.
