El desafÃo de la vivienda turÃstica: entre la restricción de San Sebastián y la cautela de Zaragoza
- Las viviendas turísticas en San Sebastián están regularizadas por el Ayuntamiento
- En la capital aragonesa, no hay saturación con estas casas aunque no descartan aplicar medidas más estrictas
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En la Parte Vieja de San Sebastián, el despertar no lo marca el canto de los pájaros ni el camión de la basura, sino el eco de las ruedas de las maletas golpeando el asfalto, un metrónomo que marca el pulso de una ciudad que parece haberse convertido en un gran vestíbulo de hotel. A unos 260 kilómetros de distancia, en el Casco Histórico de Zaragoza, ese mismo ruido empieza a filtrarse por los balcones. Todavía no es la banda sonora principal de la ciudad, pero el síntoma es idéntico: pequeños cajetines metálicos con códigos digitales custodian las llaves de lo que antes eran hogares y hoy son negocios.
El acceso a la vivienda ha dejado de ser una cuestión estadística para convertirse en una emergencia social. Según el barómetro del CIS de septiembre, este problema encabeza la lista de preocupaciones para el 30% de los españoles, alimentado por una subida de precios del 12,1% en el último año. En este escenario, el debate sobre la Vivienda de Uso Turístico (VUT) —aquellos inmuebles residenciales alquilados de forma habitual para estancias cortas con fines lucrativos— ha dejado de ser una cuestión de hospitalidad para transformarse en una lucha por la supervivencia de la identidad urbana.
A pesar de sus diferencias geográficas y demográficas, San Sebastián y Zaragoza comparten un imán irresistible: una gastronomía de vanguardia que llena sus barras de pintxos y tapas. Esta potencia atractiva se traduce en una rentabilidad turística envidiable, con una ocupación media anual que ronda el 70%, según datos de Airbtics. Sin embargo, la gestión de este éxito ha tomado caminos diferentes. Mientras que la capital guipuzcoana ha levantado un muro normativo para proteger al residente bajo un duro control municipal, la capital aragonesa se mantiene en una fase de vigilancia activa, confiando en que el marco autonómico sea suficiente para evitar el desborde.
Licencias, zonificación y control: el modelo restrictivo de San Sebastián
El precio medio de la vivienda en la capital guipuzcoana se sitúa ya en torno a los 18 €/m2, según Idealista. Los datos del Ayuntamiento dicen que existen 1.374 viviendas turísticas registradas, lo que supone el 1,4% del parque residencial total. La cifra parece pequeña hasta que se desglosa: hay una vivienda turística por cada 70 hogares habituales. Durante la última década, la presión se ha concentrado de forma asfixiante en puntos como el Centro, Gros y, especialmente, la Parte Vieja. Ante el riesgo de morir de éxito, el consistorio donostiarra optó por una regulación que hoy es referencia.
Para los propietarios que ya operaban en el sistema, antes de esta clausura del mercado ha generado un escenario de estabilidad forzosa. Propietaria de un apartamento desde junio de 2023 Aloña Lasa explica la situación actual: "En Donostia ya no se conceden más licencias para abrir viviendas turísticas. Existen las que se concedieron en su día y algunas incluso han ido perdiendo la licencia por falta de actividad. La situación podría haber sido diferente si el Ayuntamiento hubiera seguido concediendo licencias".
El Ayuntamiento analiza constantemente el flujo de visitantes, el impacto en el precio local y la degradación de la convivencia vecinal.
Propietario de una inmobiliario de la zona, César Ramos, confirma que la alta demanda y la conversión de activos residenciales en alojamientos han catapultado los precios a la cima nacional, obligando a los residentes a buscar refugio en municipios colindantes a la capital. Para poder tener una vivienda de uso turístico la autorización administrativa es un camino de espinas. Lasa recuerda lo que tuvo que hacer: "solicitar una licencia al Ayuntamiento para la gestión y darme de alta en el Departamento de Turismo del Gobierno Vasco para ejercer la actividad". Sin ese doble sello, la actividad está prohibida, lo que ha permitido al ayuntamiento condicionar cualquier nueva licencia para que el uso turístico sea compatible con el planeamiento urbano.
Zaragoza observa, pero todavía no actúa
Zaragoza, la cuarta ciudad de España por población, ofrece una fotografía muy distinta. Con un precio medio de 11,20 €/m2, la presión inmobiliaria es notablemente inferior a la vasca. Su registro de VUT es también más bajo: apenas 538 viviendas turísticas, concentradas principalmente en el Casco Histórico y en el barrio de La Almozara. A diferencia de San Sebastián, Zaragoza no ha sentido —todavía— la necesidad de crear una ordenanza municipal propia. Se rige por la normativa del Gobierno de Aragón, una postura que genera tanto alivio como dudas sobre el futuro.
“Crear una ordenanza municipal restrictiva por efecto espejo con otras ciudades podría ser contraproducente“
Juan Antonio Mateos, especialista en alquileres turísticos y director de una web de referencia en el sector, es una de las voces que aboga por la prudencia ante los movimientos restrictivos: "Crear una ordenanza municipal restrictiva por efecto espejo con otras ciudades podría ser contraproducente; lo que se necesita no es más burocracia local, sino una aplicación estricta de los estándares de calidad y registros que ya existen para evitar que el sector opere en la sombra". Para expertos como Mateos, el problema no es la cantidad de pisos, sino el control de los que ya existen. El horizonte desde julio de 2025 ha cambiado, desde ese mes es obligatorio contar con un Número de Registro Único de Alquiler para aparecer en plataformas como Airbnb o Booking.
Propietaria de una vivienda turística en el centro de Zaragoza, Pilar Reyes ve con buenos ojos esta profesionalización. "En Zaragoza todavía hay mucho movimiento que se escapa al centro oficial, y esto nos protege a los que pagamos impuestos y cumplimos las normas", afirma. Los requisitos en la capital aragonesa son claros: certificado de idoneidad, habitabilidad y confort. Pero, sobre todo, una fiscalidad estricta que incluye el IVA al 10%, la declaración de ingresos en el IRPF y el alta en Hacienda. Mateos sostiene que el entramado normativo en Aragón ya es riguroso y advierte: "El verdadero riesgo de seguir aumentando la burocracia es que acabemos expulsando al pequeño propietario legal hacia la economía sumergida, sin resolver realmente el problema del acceso a la vivienda".
El factor humano: El vecino como último juez de la llave
Más allá de los mapas de zonificación de San Sebastián o los registros digitales de Zaragoza, el conflicto se resuelve a menudo en el rellano. La ley ha otorgado a las comunidades de propietarios la capacidad de limitar o prohibir esta actividad en sus fincas si consideran que altera la paz del edificio. Este poder convierte al residente en el verdadero regulador. Pilar Reyes es muy consciente de que su negocio depende de la armonía con quienes viven al otro lado de la puerta. Es una relación de equilibrio precario donde el respeto es la única moneda de cambio válida. Reyes es tajante cuando afirma que el vecino es el que tiene las llaves de tu negocio: "Al final, si en la junta de propietarios se decide limitar el uso turístico porque hay ruidos o mala gestión, te pueden cerrar el grifo".
Esta realidad sitúa al propietario de la VUT en una posición de vigilancia constante sobre sus propios huéspedes. Un mal comportamiento, una fiesta a deshoras o el simple trasiego excesivo en el ascensor pueden activar el "botón del pánico" de la comunidad. En ciudades con alta tensión como San Sebastián, esta convivencia se ha vuelto tan difícil que el vecino se percibe ya como una especie en peligro de extinción en ciertos barrios. Por el contrario, en Zaragoza, el reto es aplicar con rigor la normativa de 2025 sin caer en una burocracia que asfixie al propietario legal.
La comparación entre la muralla de restricciones guipuzcoana y la prudencia aragonesa deja una conclusión abierta en este 2026: no hay una receta única para el fenómeno de los pisos turísticos. San Sebastián se encuentra en fase de "reanimación", intentando devolver el equilibrio a calles donde el residente ha sido desplazado por el visitante. Zaragoza, en cambio, tiene la oportunidad de aprender de las cicatrices ajenas para evitar que su centro se convierta en un hotel de paso. El tablero es delicado y el objetivo es el mismo en ambos casos: garantizar que, al cerrar la puerta de casa, el que esté al otro lado siga siendo, simplemente, un vecino.
