Así afecta la nueva normativa a los alquileres en las zonas tensionadas de Asturias: límites, prórrogas e incentivos
- Las 12 zonas, repartidas entre cinco concejos, están en vigor desde el 30 de julio de 2026 hasta julio de 2029
- Los nuevos alquileres quedan sometidos a distintos límites según las características del inmueble
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Desde el 30 de julio de 2026 están en vigor en Asturias las medidas asociadas a las 12 zonas de mercado residencial tensionado declaradas en la comunidad. Se distribuyen entre cinco concejos: Avilés, Gijón, Gozón, Cabrales y Llanes.
No todo el territorio de estos concejos está incluido. La declaración afecta a los núcleos y perímetros concretos: La Magdalena, en Avilés; La Arena y Cimadevilla, en Gijón; Luanco, en Gozón; Arenas y Poo, en Cabrales; y varios núcleos de Llanes, entre ellos Llanes, Posada de Llanes, Nueva, Poo, Barro y Celorio.
Pero ¿qué significa realmente para quien alquila una vivienda? La primera aclaración es importante: una zona tensionada no implica que todos los alquileres tengan que bajar ni que cualquier subida sea ilegal. Las reglas dependen de la vivienda, del contrato anterior y de quién sea el propietario.
Diferentes reglas según el contrato
Para los inquilinos, una de las principales novedades es la posibilidad de solicitar una prórroga extraordinaria de hasta tres años, por anualidades, cuando termina el periodo de prórroga obligatoria o tácita y se cumplen los requisitos previstos.
No se concede automáticamente: tiene que solicitarla el inquilino. Y durante esa prórroga se mantienen las condiciones del contrato vigente.
Aquí está una de las claves. Si la vivienda tuvo un contrato de alquiler de vivienda habitual en los cinco años anteriores, la renta inicial del nuevo contrato no puede superar, como regla general, la última renta actualizada del contrato anterior.
En determinados casos puede añadirse hasta un 10%, por ejemplo, cuando se han realizado determinadas obras de rehabilitación, mejoras de eficiencia energética o accesibilidad, o cuando se firma un contrato de diez años o más.
El papel del SERPAVI
El SERPAVI entra en juego en determinados supuestos, entre ellos cuando el propietario es un gran tenedor -quien tenga más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o más de 1.500 metros cuadrados de superficie residencial-. Si además existe una renta anterior, deben compararse ambos límites y aplicar el que corresponda.
También puede resultar determinante cuando la vivienda no ha tenido un contrato de alquiler en los cinco años anteriores. En las zonas asturianas tensionadas, la resolución estatal establece que en estos casos se aplica el límite del sistema estatal.
Por eso no existe una cifra máxima de alquiler válida para todas las viviendas de una zona tensionada. El precio depende de las circunstancias concretas de cada inmueble.
Incentivos fiscales para los propietarios
La nueva regulación también contempla ventajas fiscales. En determinados nuevos contratos de viviendas situadas en zonas tensionadas, el propietario puede acceder a una reducción de hasta el 90% sobre el rendimiento neto positivo del alquiler si rebaja la renta inicial más de un 5% respecto a la anterior y cumple el resto de requisitos.
Hay también reducciones del 70%, 60% y 50% para otros supuestos.
En definitiva, antes de aceptar una subida o firmar un nuevo contrato conviene comprobar cuatro cosas: si la vivienda está dentro de una zona declarada, cuál era la última renta actualizada, si el propietario es gran tenedor y si resulta aplicable el SERPAVI.
