Nuda propiedad e hipoteca inversa: cuando la vivienda complementa la pensión de los mayores

• Al vender la nuda propiedad, el cliente recibe un pago único por su casa y puede seguir residiendo en ella hasta que fallezca
• Con la hipoteca inversa, no pierde la propiedad y puede recibir una cantidad mensual a modo de crédito con el banco

Aumenta la venta de nuda propiedad

Antonio tiene 69 años y hace cuatro meses vendió junto a su mujer la nuda propiedad de su piso en Aravaca. "Quería tener disponibilidad de dinero y es la forma de complementar mi pensión. Soy autónomo y, a mi edad, era una buena manera para tener capital disponible para los años que vienen", explica a RTVE.es. Lo vendieron a la mitad de su precio en el mercado y no les preocupa que sus hijos no se puedan quedar con el piso porque "ya tienen la vida resuelta": "Para lo que queríamos era la mejor opción. Habíamos visto la hipoteca inversa, pero no nos convence dejar una deuda sobre el inmueble a los herederos".

A quien sí le interesó la hipoteca inversa fue a Joaquín, de 79 años, que la firmó para el piso de Majadahonda donde lleva viviendo más de 50 años. "Me dieron un pago inicial de 25.000 euros y ahora recibo 700 euros cada mes", explica, "y me sirve para complementar mi pensión de jubilación y viudedad y vivir más holgadamente". Él no solo valora su inmueble, sino una biblioteca que ha ido completando con libros durante toda su vida. Optó por esta opción porque tampoco quería cerrarle la puerta a sus herederos: "No quería venderlo, sino mantener la propiedad, porque tengo tres hijos y quiero dejarles la casa y también mi biblioteca".

Vender la nuda propiedad de sus residencias o decantarse por una hipoteca inversa. Se trata de dos alternativas que contemplan cada vez más personas mayores de 65 años para aumentar sus ingresos, complementar sus pensiones.

"El 89% de los mayores de 65 años en España tiene una vivienda en propiedad", explica Ángel Cominges, presidente de Óptima Mayores, intermediario y asesor independiente de hipotecas inversas. "El ahorro se ha centrado en la vivienda y nuestra propuesta es convertirlo en liquidez para complementar sus pensiones", defiende.

Expertos del sector explican que han apreciado un crecimiento reciente de ambas fórmulas. Las hipotecas inversas se ha multiplicado por tres en los últimos años, pasando de 111 operaciones en 2020 a 372 en 2022, los mismos niveles que había en la crisis financiera de 2008, según datos del Consejo General del Notariado. Por otro lado, "de diciembre de 2021 al mismo mes de 2022, la venta de la nuda propiedad ha subido un 38%", indica a TVE Eduardo Molet, fundador y director general de la Inmobiliaria Eduardo Molet. En este escenario, los expertos del sector prevén que ambas fórmulas sigan creciendo en los próximos años.

La hipoteca inversa y la venta de la nuda propiedad, alternativas para los mayores para completar su pensión

Nuda propiedad: ¿cómo funciona y cuál es el perfil del vendedor?

En primer lugar, hay que aclarar que el derecho del propietario de una vivienda se divide en dos: el derecho a la nuda propiedad, que es exclusivamente el título de la propiedad en sí mismo, y el derecho al usufructo vitalicio, que se refiere al uso y disfrute de la vivienda y también a poder alquilarla a terceras personas, todo ello hasta que se fallece.

Partiendo de esa base, este sistema permite que el dueño de una vivienda pueda vender la nuda propiedad, pero conservando el derecho de usufructo, de manera que podrá seguir viviendo en su casa hasta que fallezca, pudiendo utilizar el dinero obtenido. Cuando el dueño muere, el comprador adquiere la totalidad de la propiedad y puede hacer con el piso lo que considere. "La persona que vende recibe una cantidad de dinero de una sola vez ante notario y con garantías legales", explica Eduardo Molet a RTVE.es. "Por otro lado, pierde el título de propiedad, eso es irreversible, y sus herederos no van a heredarla", señala. Así, en caso de querer recuperarla, tendría que comprársela al nuevo propietario -si este quiere vendérsela- o acudir finalmente al mercado libre.

“"El perfil más típico es de una persona de 70 años o más que quiere complementar su pensión, que suele ser baja"“

¿Y quiénes recurren a esta forma de venta? "El perfil más típico es el de una persona de 70 años o más que quiere complementar su pensión, que suele ser baja", cuenta Molet. "Muchas veces son los propios hijos quienes vienen con ellos", matiza, ya que no pueden ayudarles económicamente y prefieren que sus padres, con su patrimonio, puedan tener más ingresos para cubrir otros gastos del hogar.

“"Estoy sacando provecho a la rentabilidad del piso antes de morir"“

Luis tiene 70 años y vendió la nuda propiedad de su piso en Aluche el pasado mes de julio. "Estoy disfrutando de la vivienda y, por otra parte, tengo un dinero extra que me viene muy bien. De alguna manera, estoy sacando provecho a la rentabilidad del piso antes de morir", cuenta a RTVE.es. Asegura que fue un proceso sencillo, como una venta normal, y acordó un rango de precios con la inmobiliaria: "Al final yo lo rebajé 8.000 euros más y yo creo que lo malvendí, pero en ese momento necesitaba el dinero urgentemente para poder hacer una inversión".

En el caso de Antonio, su relación con el comprador es cordial y le tienen que informar sobre gestiones y reuniones de la comunidad de vecinos. "Él se encarga de pagar el IBI, el seguro de la casa y las derramas extraordinarias del piso", indica, pero el resto de gastos, como luz y gas, los asumen ellos, que son quienes aún mantienen el usufructo y hacen vida en la residencia.

¿Cómo se calcula el precio de venta? Aunque depende de varios factores y de cada caso, se tiene en cuenta la ubicación de la vivienda y, sobre todo, la edad del vendedor: cuanto más mayor sea, más aumentará el precio. Esto se explica porque, en teoría, queda menos tiempo para su fallecimiento y, por tanto, también está cerca el momento en que el comprador puede disfrutar del pleno derecho de la propiedad. Según un informe de la consultora TECNITASA, una persona propietaria única de la vivienda que tenga de 65 a 69 años podría vender la nuda propiedad entre un 65% y un 75% aproximadamente de su valor, mientras que una cercana a los 95 años podría percibir hasta el 95% del valor de tasación.

Según defiende Molet, "si los dueños son personas muy mayores, el ahorro en la compra puede ser solo del 12%, pero si tienen 60 años puede llegar al 50%". Así, según sus datos, si una vivienda vale 300.000 euros, al comprador le costará 150.000 euros si el vendedor tiene 60 años, mientras que pagaría 264.000 euros si tiene más de 80 años.

Adquirir una vivienda como inversión a largo plazo: así es el comprador

"El comprador suele ser un inversor local de unos 40 o 50 años que tiene solvencia y capital disponible, pero no se fía de los bancos y decide invertir en ladrillo, en sector inmobiliario”, cuenta Molet. Asegura que no suele adquirir la vivienda para luego habitarla, ya que en algunos casos tendría que esperar 20 años para poder hacerlo, sino que lo hace por motivos económicos.

“"Tenía unos ahorros y vi que el banco no me daba nada, así que decidí meter el dinero en las viviendas con la esperanza de que en unos años puedan valer más"“

Hace dos años, Isidro compró dos viviendas de 70 metros cuadrados cada una en Móstoles y Alcorcón. "Tenía unos ahorros y vi que el banco no me daba nada, así que decidí meter el dinero en las viviendas con la esperanza de que en unos años puedan valer más". Las compró un 30 o 40% por debajo del valor de mercado que entonces tenían y espera poder dejárselas a sus hijos en un futuro, aunque tampoco descarta revenderlas si se revalorizan: “La vivienda tan pronto sube como baja, no sé qué pasará. La nuda propiedad también puede ser un negocio y puede salirte bien o mal”.

Se las compró a una mujer de 77 años y a un hombre de 75. "El señor tenía un préstamo sin pagar y le iban a embargar la casa. Con el dinero de mi compra pudo saldar su deuda y llevar la vida un poco más tranquila", explica Isidro.

Hipoteca inversa: una forma de dejar la puerta abierta a los herederos

En esta alternativa, el propietario solicita un crédito hipotecario sobre su vivienda y recibe de la aseguradora una cantidad inicial y una cuantía mensual mientras vive en el inmueble. Está dirigida a mayores de 65 años o personas que tienen una discapacidad superior al 33% y se realiza ante notario. "Es el único producto en el mercado que permite obtener unos ingresos sobre la vivienda y poder seguir viviendo en ella sin perder la propiedad", explica a RTVE.es Nuria López, directora de hipotecas inversas de Caser, que también indica que está regulado y se firma ante notario. No obstante, "si no tiene herederos, igual no es el producto más adecuado", ya que en esos casos podría interesar más la nuda propiedad, matiza.

El propietario puede recibir el pago de forma única, mensual o con una fórmula mixta. "Cuando el dueño fallece, los herederos pueden recuperar la propiedad pagando el dinero adelantado por el banco más un tipo de interés, que suele ser del 6 o el 7%", cuenta a RTVE.es Vicente Varó, director del comparador de productos financieros Finect.com. Así, los herederos tienen dos opciones: recuperar la vivienda o buscar un nuevo comprador a quien vendérsela y, con el dinero obtenido, liquidar la hipoteca con el banco más los intereses. Esta última es, según el experto, la que más suelen elegir.

"El precio se calcula en función de la edad y del valor del inmueble", explica Nuria López, "y cuanto mayor es la persona, más va a percibir, porque tiene menos tiempo para acumular deuda". Con respecto al perfil tipo, aunque hay mayores con pensiones más modestas, en Caser han notado un incremento de jubilados que han tenido profesiones con buenos sueldos. "Son personas que estaban acostumbradas a vivir bien y quieren seguir haciéndolo", señala.

En Óptima Mayores también atienden a este tipo de demanda y, como indica Cominges, sus operaciones se centran en Madrid (28%), Cataluña (16%) y Baleares (11%): "Nuestro cliente más común es un matrimonio de 76 años de media y con una casa valorada en unos 450.000 euros". Además, explica que muchas veces son los propios hijos quienes toman la iniciativa.

“"Nuestro cliente más común es un matrimonio de 76 años de media y con una casa valorada en unos 450.000 euros"“

Rosa tiene 89 años y hace un año firmó una hipoteca inversa para su piso situado en el distrito madrileño de Chamberí. "No conocía esta opción, fue mi hijo quien me lo propuso", explica, y ahora ingresa 1.000 euros cada mes, además de su pensión: "Me viene bien para pagar a una cuidadora e incluso hacer algún viaje. En definitiva, para tener una vida sin preocupaciones".

Aunque ya tenía recorrido en otros países, como Reino Unido, esta modalidad llegó más tarde a España, en 2007, con la introducción en la Ley de Regulación del Mercado Hipotecario, que incluye la figura obligatoria del asesor financiero para que los clientes estén guiados en este proceso, un papel que hacen en Óptima Mayores, como señala Cominges. Para ambos expertos, la falta de impulso de este producto en el país se debe a una escasez de oferta y de divulgación. "Demanda siempre ha habido, lo que ha faltado es oferta bancaria", defiende Cominges, mientras que Nuria López indica que "cada vez se está vendiendo más, y es porque se está conociendo más".

Por ello, uno de los retos de este sector es fijarse en Reino Unido, donde Cominges señala que se firmaron en 2022 alrededor de 50.000 hipotecas inversas. "España es el país de Europa donde más ahorro hay depositado en la vivienda", señala, "y nuestro objetivo es alcanzar las cifras de Reino Unido en los próximos diez años".