La incertidumbre económica y sanitaria amenaza el precio de la vivienda en España

• La necesidad de liquidez acelera descuentos en inmuebles de segunda mano
• Los expertos auguran un mayor impacto en áreas dependientes del turismo por la falta de demanda extranjera

El precio del metro cuadrado, en máximos desde 2010.

El mercado inmobiliario español encara 2021 con la esperanza de desdibujar el paisaje de inseguridad que deja la crisis sanitaria. Los pronósticos sobre la evolución de precios en este nuevo curso son aún más complicados que otros años, aseguran los expertos, tras un 2020 marcado por el descenso de operaciones en compraventa. Nada resuelve el ligero ascenso de casi el 2 % en este tipo de ejecuciones registrado en noviembre, según datos del INE. Un cambio de tendencia en el que recupera fuerza el papel de la vivienda usada.

“Durante los últimos meses han aparecido en el mercado viviendas provenientes de herencias o de propietarios que, por la coyuntura económica, necesitan liquidez inmediata. Estos propietarios están más dispuestos a negociar y a llegar a acuerdos beneficiosos para el comprador”, destacan para RTVE.es desde el portal inmobiliario Idealista. Contracción en los precios que, sin embargo, no vaticina grandes sacudidas en un mercado que ya venía registrando ciertas caídas.

"Después de casi cuatro años de subidas ininterrumpidas del precio, en diciembre de 2019 el precio bajó un -1,3 % respecto a 2018, marcando así el inicio de los descensos que hemos ido viendo. De hecho, las caídas del precio del 2020, entre un -2 % y un -2,4 %, ya eran las esperadas y no hemos visto grandes descensos", asevera la portavoz de Fotocasa, Anaïs López.

Los constructores califican 2020 como un año pésimo para el sector

Posponer la compra, retrasar la venta: las dos caras de la moneda

Compradores y vendedores, habitualmente actores antagónicos en el ecosistema inmobiliario, han puesto en marcha un mismo modus operandi: no enseñar sus cartas y aguantar la jugada. "Llevo mirando de forma activa desde agosto, pero todavía no he visto una bajada considerable. De momento me lo tomo como una búsqueda relajada a la espera del momento adecuado", dice Jesús, un joven de 32 años que tras una década de alquiler y movido por los cantos de sirena de potentes bajadas, ha decidido dar el salto a la caza del piso en propiedad.

“"La capacidad del vendedor de aguantar y bajar el precio puede ser superior a dos años"“

En busca de pisos a buen precio: el valor de la vivienda crece un 2,1 %, su menor subida desde 2015

Y mientras unos esperan a que el precio baje y retrasan su decisión de compra, los otros confían en que la crisis sea algo eventual y no repercuta en el valor final del inmueble.

"Cuando se producen estas situaciones en las que disminuye la demanda, pero no hay una sobreoferta, como es el caso, la capacidad del vendedor de aguantar y bajar el precio puede ser superior a dos años", afirma el portavoz del Colegio de Registradores, José Miguel Tabarés.

La evolución de la pandemia marcará, insiste Tabarés, el devenir del sector, aunque un hipotético confinamiento breve no tiene por qué suponer un necesario derrumbe en las operaciones. "Si el virus remite podemos volver a la normalidad, si tenemos que volver a una situación de encierro dependerá de la duración, al final la compra de vivienda no es una decisión inmediata y requiere cierto análisis", afirma el portavoz.

El desplome de la demanda extranjera y las nuevas tendencias

Entre los afectados por una mayor o menor corrección de precios en el primer semestre del año, los especialistas señalan aquellos mercados "ligados a la segunda residencia y a los que la falta de demanda extranjera y la restricción de la movilidad han golpeado", tal y como indica el portavoz de la tasadora Tinsa, Pedro Soria.

La concatenación de estos factores, sumados a un aumento de valoraciones ocasionadas por la mayor incidencia de herencias o resolución de gananciales debido al aumento de divorcios tras el confinamiento, indica Soria, "si puede marcar algún tipo de fluctuación, aunque no pondrá en riesgo la inercia de estabilización".

Las nuevas tendencias habitacionales también se abren camino. La pandemia ha dado paso a una aparente reconfiguración de la demanda.

"Hay inmuebles que ahora están más demandados, como adosados o viviendas unifamiliares. Lugares que, desde luego, no creo que bajen su precio en 2021", afirman desde el Colegio de Registradores. Una reflexión que comparte el coordinador general de la Federación Nacional de Agencias Inmobiliarias (FAI), José María Alfaro. "En los últimos seis meses de 2020 hemos notado mayor demanda de espacios abiertos, bajos con jardín..., este será el producto estrella de 2021. El que tenga una vivienda con espacio exterior tendrá un producto con más salidas", manifiesta.

No obstante, se trata de una rama del mercado por consolidar expone Tinsa, y añade que "en todo caso, nada tendrá que ver la vivienda de segunda mano con la recién construida".

El poder de la obra nueva

La mala racha general de ventas, acelerada por la incertidumbre, ha encontrado en la nueva construcción una pequeña vía de escape. La obra nueva muestra una mejor cara y sigue marcando pequeñas crecidas que permiten arrojar cierto optimismo sobre su desarrollo.

"En 2020 la vivienda nueva creció casi un 1%. Es un transatlántico que tiene más inercia y además genera puestos de trabajo, riqueza, es sostenible y renueva el parque", afirma para RTVE.es el consejero delegado de Sociedad de Tasación, Juan Fernández-Aceytuno.

El aumento de demanda y la disminución de la oferta, debido a las reticencias de poner en la actual situación proyectos en marcha por parte de las promotoras, marca un recorrido que, en principio, puede escapar de posibles turbulencias en el sector inmobiliario.

"Los precios se mantendrán estables, además, es más que probable que se dé un trasvase del comprador de vivienda de segunda mano a vivienda nueva. Este segmento facilita el pago y permite estructurar el esfuerzo de compra", consideran desde Tinsa.

La seguridad de este producto es, precisamente, lo que llevó a Manuel (44 años) a adquirir una vivienda de obra nueva en una ciudad del área metropolitana de Madrid. "Durante la pandemia y con la incertidumbre pensamos seriamente si dar el paso o no, pero una vez decididos, creemos que sí es una inversión con plenas garantías", afirma.

Acceso a la vivienda: el gran problema a resolver

Las predicciones, más o menos halagüeñas, de los expertos coinciden en señalar cuál es el principal asunto que se debe tratar dentro y fuera del propio sector: la entrada de nuevos compradores en el mercado.

“"Garantizar el derecho a una vivienda es bueno para la sociedad y ayuda a dinamizar la economía"“

"Es un fracaso colectivo, deberíamos analizarlo y configurar un proyecto compartido con la Administración. Garantizar el derecho a una vivienda es bueno para la sociedad y ayuda a dinamizar la economía. Hay proyectos muy interesantes en País Vasco o Navarra de regeneración urbana que son ejemplos de cómo se puede generar empleo, consolidar vivienda sostenible y aumentar el stock", asegura Fernández-Aceytuno.

Preocupa la resolución de los ERTE y la destrucción de empleo que la crisis sanitaria arroja al mercado laboral. Asunto que podría poner en el disparadero a un segmento que vuelve a situarse en el ojo del huracán: los jóvenes.

"Aunque hay jóvenes solventes con trabajos estables y capaces de pagar una hipoteca, el carecer de ahorro previo les impide comprar vivienda", opina el portavoz de Tinsa, Pedro Soria.

La emancipación y la búsqueda de vivienda para esta generación se recrudece por el parón económico causado por la COVID-19. Un lunar en la sociedad que, según los especialistas, debe seguir contemplando el ladrillo, también en este 2021, como un valor refugio y, sobre todo, seguro.