El Govern camina cap a la prohibició de la compra especulativa d'habitatge

Ventall d'informes

L'informe signat per Jaime Palomera, de l'Institut de Recerca Urbana de Barcelona, parteix de la tesi que a Catalunya "és urgent condicionar la compra d'habitatge a l'ús residencial, especialment en mercats tensionats". El document conclou que cal "desplaçar" la demanda especulativa que competeix amb l'accés a l'habitatge i no contribueix a resoldre la necessitat residencial. Però avisa també que no pot ser "una mesura aïllada", sinó una peça clau d’una política d'habitatge centrada en l’ús.

Per la seva banda, l'informe elaborat per Rosa Fornes proposta introduir una definició de l'ús d'habitatge que especifiqui la residència habitual com “l'habitatge que constitueix el domicili permanent de la persona que l'ocupa i que pot acreditar-se a través de les dades del padró municipal o altres mitjans vàlids en dret”.

D'aquesta manera, segons defensa, l'efecte que es persegueix superaria la temporalitat i la localització territorial només en àrees tensades i esdevindria un principi general i permanent de la legislació urbanística catalana.

L'informe signat per Fuensanta Alcalá defensa que limitar l'adquisició d'habitatges en zones de mercat residencial tensat resulta "jurídicament viable i s'insereix de manera coherent en l'ordenament vigent sense que es desprengui cap vulneració constitucional apreciable". Des de la perspectiva del dret civil català, assegura que la mesura s'integra de manera coherent en la concepció institucional del dret de propietat, tal com resulta del Codi Civil de Catalunya.

També avisa, però que si no s'estableix un sistema adequat de prevenció, inspecció, restauració de la legalitat i sanció, les determinacions urbanístiques "podrien quedar buidades de contingut". En aquest sentit, defensa la necessitat de desenvolupar un "règim sancionador específic, coherent i proporcional , que permeti garantir l'efectivitat de les limitacions introduïdes".

Segons l'informe de Pablo Feu, l'actuació especulativa del mercat immobiliari "està impedint a moltes persones mantenir-se en els habitatges a les quals ja havien pogut accedir sense que la seva situació soci econòmica hagi empitjorat". I veu legitimat que les administracions catalanes amb competències en matèria urbanística (autonòmica i locals) puguin "limitar" la compra d'immobles només per a habitatge habitual, o bé a la de tercers en règim de lloguer, però en unes condicions accessibles de temps i preu.

Feu remarca que la mesura limitativa només podria ser aplicable a les ciutats o en les parts d'elles que hagin estat declarades zones de mercat residencial tensionat. Això dona a la limitació un caràcter temporal necessari per a l'encaix constitucional de la mesura.

El grup de treball també ha encarregat un informe a l'expert constitucionalista Carles Viver Pi-Sunyer sobre la limitació del dret de propietat privada en matèria d’habitatge. En el seu informe analitza diferents sentències del Tribunal Constitucional en aquest àmbit.

Fa referència a una sentència del TC sobre la regulació de la comunitat autònoma d'Andalusia en habitatge per concloure que el "dret vigent" admet la constitucionalitat "d'una notable diversitat de limitacions" dels drets de propietat privada en habitatge així com un "grau elevat" per incidir en les limitacions al dret a la propietat privada. En aquest sentit, afegeix que hi ha un "marge important" per als legisladors per decidir l'abast de les limitacions.

Segons Viver Pi-Sunyer, només s'exclouen limitacions en matèria d'habitatge que "buiden gairebé totalment el contingut" del dret de propietat i que fa pràcticament irreconeixible el dret de propietat privada. També conclou, en l'àmbit competencial, que les comunitats autònomes estan constitucionalment legitimades per establir limitacions als drets de propietat privada emprant normes, "enfocaments i instruments" propis del dret administratiu per regular no només relacions entre particulars i administracions, sinó també relacions entre particulars.

Un mercat tensionat

Una anàlisi de l'Agència Catalana de Notícies constata que el preu de compra d'habitatge a Catalunya va créixer l'any passat en una proporció similar al de Barcelona, concretament un 6,4% de mitjana, fins a arribar als 2.709 euros per metre quadrat (encara lluny dels 4.800 euros que marca la capital catalana). Al conjunt d'Espanya, el preu mitjà és clarament més baix, tot i que l'increment interanual ha estat superior que el català, d’un 9,5%, fins a assolir els 2.284 euros el metre quadrat.

Per comparar l'evolució dels preus a les diverses comunitats autònomes, l'INE publica des de l'any 2007 un índex de preus trimestrals, on el valor base (100) està fixat actualment amb relació als preus de l'habitatge a Espanya l'any 2015.

L'índex mostra com els preus es van anar desinflant a partir de l’any 2007, amb la crisi econòmica, i fins al 2019, i des d'aleshores han remuntat tant a Catalunya com a la resta de comunitats. Pel que fa a Catalunya, l'increment de preus és especialment pronunciat, i ha passat de 92 a 170 punts.

En aquesta estadística, Catalunya se situa amb el tercer índex de preus més alt d’Espanya, amb 170,69 punts el tercer trimestre del 2025. Només Navarra (181) i l’Aragó (176,6) tenen un índex superior. Pel que fa al comportament dels preus el darrer any, Catalunya ha registrat un increment d'11,3 punts en el seu índex respecte a un any enrere, l'increment més alt d'aquesta comunitat en tota la sèrie històrica.

La pujada de l’últim any ha estat general i, de fet, és més acusada a la majoria de comunitats que a Catalunya, amb l'única excepció de Navarra. Múrcia (+15), l’Aragó (+14,6), Madrid (+14,2), el País Valencià (+13,2) i el País Basc (+11,6), en són alguns exemples. A escala de tot l'Estat, la pujada interanual és de 12,8 punts, i l’índex,145,9.

D'altra banda, les estadístiques oficials dels registradors de la propietat indiquen que el preu del metre quadrat a la ciutat de Madrid s'ha enfilat el triple de ràpid que a Barcelona des del 2021. L'habitatge a la capital espanyola s'ha encarit gairebé un 50% mentre a la ciutat catalana ho ha fet en un 16%. D'aquesta manera, Madrid ha avançat Barcelona en el segon lloc de les ciutats més cares de l'Estat.

El 'sorpasso' es va produir el tercer trimestre del 2024, i un any després, ja és un 10% més car comprar a Madrid: 5.283 euros el metre quadrat a la capital espanyola i 4.800 a Barcelona. Amb els preus actuals, un pis de 80 m² costa de mitjana uns 39.000 euros més a Madrid (422.640) que a Barcelona (384.000), una situació totalment diferent de la de fa tan sols 4 anys.